Г. Алексеев Автор статьи

Перепланировка квартиры: инструкция по оформлению

Оглавление:

1. Типы перепланировок
2. Порядок оформления перепланировки
3. Другие варианты и их последствия

Каждый владелец квартиры старается создать в доме уют и комфорт. Очень часто существующая планировка жилплощади не удовлетворяет желания или потребности людей. Поэтому они пытаются внести свои коррективы.

Наиболее популярными способами переустройства квартиры являются следующие действия:

• объединение санузлов;
• объединение кухни и гостиной по европейскому образцу;
• утепление и объединение балкона/лоджии с кухней или жилой комнатой.

Менее распространены, но, тем не менее, вполне понятны действия собственника, когда ему принадлежат две квартиры на одном этаже. Человек хочет их объединить: изменить дверные проемы, увеличить комнаты, сделать зонирование и т.д.

Однако в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации любое вмешательство в технический план квартиры должно быть оформлено по закону. Причины таких требований просты: если владелец делает перепланировку жилья самовольно, то он может допустить грубые ошибки. В стенах могут появиться трещины, на стыках плит возникнуть плесень, непродуманное изменение инженерных сетей и узлов ставят под угрозу безопасность жильцов всего многоквартирного дома, а возведение новых перекрытий может выйти за рамки предельной нагрузки.

Все это ставит под угрозу здоровье и жизнь собственников и их соседей. К тому же перестроенную, но не оформленную должным образом квартиру, в будущем будет крайне затруднительно продать, обменять или подарить. А если незаконное вмешательство в планировку будет обнаружено органами власти, то владельца ждет крупный штраф.

В этой статье мы расскажем о том, как грамотно оформить перепланировку квартиры.

Типы перепланировок

По Жилищному Кодексу под перепланировкой подразумевается любое изменение в конфигурацию жилого помещения, требующее внесения поправок в технический план квартиры. Тем не менее часть работ, которые может осуществить собственник, не требуют специального разрешения:

• косметический ремонт квартиры;
• переустройство встроенной мебели, в результате которого не возникло самостоятельное помещение;
• перестановку бытовых электроплит в пределах кухни;
• установка защитных сеток или наружных антенн на фасаде здания;

Еще есть действия, на которые не нужно специальное согласие, но после их осуществления придется уведомить органы власти:

• замена остекления оконных проемов, балконов и лоджий;
• разборка и переделка ненесущих перегородок;
• перестановка сантехнических элементов без изменения габаритов кухонь, туалетов или ванных комнат.

Все остальные работы требуют разрешения. Перепланировка может быть двух типов – простая и сложная. Первая проводится на основании эскиза, начерченного от руки, и подразумевает упрощенную процедуру оформления. Сложное переустройство квартиры должно сопровождаться серьезным проектом, созданным лицензированной организацией и утвержденным органами местной власти.

Простая перепланировка может включать в себя:

• заделка дверных проемов в несущих стенах;
• устройство дополнительных проемов в межкомнатных перегородках;
• разборка или перенос межкомнатных перегородок;
• возведение новых перегородок, которое не увеличивает нагрузку на перекрытия.

Перепланировка считается уже сложной, если она включает в себя:

• перенос или создание новых дверных проемов;
• устройство новых проемов в несущих конструкциях;
• разукрупнение квартиры с большим количеством комнат;
• частичный снос несущей конструкции;
• увеличение размеров любого помещения внутри жилья;
• объединение туалета и ванной;
• изменение местоположения санузлов;
• создание дополнительных санузлов или кухонь;
• изменение жилой площади за счет дополнительных помещений (балконов, лоджий, кладовок, коридоров);
• объединение двух и более квартир в одно жилое помещение;
• перенос сантехнических, газовых, электронагревательных приборов;
• перенос или создание новых инженерных сетей (проводки, канализации, вентиляции, газовых труб, труб отопления и водоснабжения);
• установка электроплиты вместо газовой.

Порядок оформления перепланировки

В этом разделе описана процедура самостоятельного оформления перепланировки квартиры.

1. Изготовление эскиза или проекта. Для этого вам необходимо обратиться в проектно-строительную организацию, которая имеет все необходимые лицензии и допуски для проведения подобных работ. Эксперты настоятельно не рекомендуют связываться с малоизвестными фирмами или конторами, которые не могут предоставить необходимую документацию.

Специалист организации проконсультирует вас относительно выбранного варианта переустройства квартиры, подскажет оптимальные технические решения, проанализирует возможные последствия тех или иных изменений в конструкцию жилья. Для того чтобы проектировщики начали создавать план перепланировки, необходимо предоставить им следующие документы, которые можно получить в БТИ:

• кадастровый паспорт с техническим планом;
• поэтажный план;
• экспликация помещений;
• формы А-1 и 5.

В результате сотрудничества у вас на руках будет проект, созданный на основании действующих законодательных норм и строительных стандартов, отражающий будущее переустройство жилой недвижимости.

2. Вторым этапом станет согласование проекта с органами местного самоуправления. Этими вопросами, как правило, занимаются районные жилищные инспекции или специальные межведомственные комиссии муниципалитетов. Обратившись туда, нужно предоставить пакет документов:

• заявление о перепланировке в установленной форме;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, договор основания);
• подготовленный ранее проект перепланировки в двух экземплярах в отдельном переплете;
• если вы хотите сделать простую перепланировку, не требующую специализированного проекта, то подаете эскиз. Он должен быть начерчен от руки в двух экземплярах чернилами или тушью на ксерокопии плана каждого этажа жилого помещения;
• кадастровый паспорт на квартиру с техническим планом;
• согласие на перепланировку всех совершеннолетних жильцов;
• разрешение органа по охране объектов культурного, исторического и архитектурного наследия (если квартира находится в доме, являющимся памятником архитектуры).

Данный список бумаг является закрытым. То есть муниципальные органы не вправе требовать от вас иных документов.

3. В течение 45 дней органы местной власти будут проверять ваше заявление, после чего вынесут положительное или отрицательное решение.

4. Осуществление перепланировки. После получения разрешения на вмешательство в конструкцию квартиры, предстоит самый трудоемкий и затратный этап – сама перепланировка.

Обратите внимание, что после получения ответа от муниципалитета, вносить изменения в проект уже нельзя. Если вы все же хотите что-то поправить, то придется повторно согласовывать документацию. В противном случае перепланировка будет считаться незаконной.

Конечно, проводить строительно-монтажные работы можно самостоятельно или с привлечением частников. Но мы советуем обращаться к уже зарекомендовавшим себя профессионалам. Чаще всего компании, подготавливающие проект перепланировки, готовы взяться за ее осуществление.

5. Далее нужно провести процедуру сдачи-приемки работ. Для этого снова обращаемся в соответствующий муниципальный орган по месту нахождения недвижимости и вызываем приемную комиссию. Ее члены обследуют вашу квартиру на предмет соответствия проведенных работ ранее заявленным. Если все нормально, то комиссией будет составлен акт приемки работ, который направят в БТИ.

6. Завершающим этапом станет техническая инвентаризация переделанной квартиры. Ранее приемная комиссия направила туда акт приемки работ. Вам же нужно вызвать из БТИ технического специалиста. Он также проверит жилье, проект перепланировки и выданное муниципалитетом разрешение. Далее оплачиваем госпошлину за изготовление нового технического плана. После его получения законодательное оформление перепланировки квартиры считается завершенным.

Другие варианты и их последствия

Еще одним способом переустройства квартиры является оформление перепланировки в БТИ. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» является государственным предприятием. Обращение туда за проектом и согласованием имеет свои плюсы:

• территориальный отдел бюро технической инвентаризации знает особенности своего жилфонда, его проблемы и типовые «болячки». Поэтому сможет предложить наиболее безопасный вариант;
• большинство желаний владельцев по переустройству квартиры носят типовой характер. У БТИ уже подготовлены соответствующие проекты. Это означает, что вам придется меньше ждать разработки документации;
• у БТИ налажено взаимодействие с местными властями по части регистрации перепланировок;
• специалисты ростехинвентаризации имеют базы лицензированных строительных компаний, которые могут помочь вам выбрать подрядчика для работ.

К недостаткам можно отнести более высокую цену за создание проекта в БТИ. К тому же из-за загруженности бюро нередко приходится вставать в очередь, чтобы дождаться приема у специалиста.

В целом, оформление перепланировки квартир – отработанный механизм для муниципалитетов и БТИ. Этой процедуры не нужно бояться. Тем более, если вы не согласуете вмешательство в конструкцию квартиры с властями, можно ждать серьезных последствий. На вас могут наложить серьезный штраф - до нескольких десятков тысяч рублей. А затем еще и потребовать в судебном порядке привести жилое помещение в первоначальный вид. А значит, все затраты на перепланировку «улетят в трубу». 

Тем не менее даже самовольную перепланировку можно узаконить. О том, как это сделать, читайте в нашей статье.