Г. Алексеев Автор статьи

Перепланировка квартиры: легализуем самовольную работу

Оглавление:

1. Однозначные запреты
2. Узакониваем перепланировку
3. Цена вопроса

Несмотря на то что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ любые вмешательства в конструкцию квартиры должны быть предварительно согласованы с органами власти и оформлены по закону, на практике самовольно перепланированных квартир очень много.

Чаще всего собственники сталкиваются с вопросом легализации перепланировки квартиры в тот момент, когда с недвижимостью необходимо совершать какие-то операции – продавать, обменивать, дарить или передавать по наследству. По закону с квартирой, где не оформлено переустройство, нельзя совершить сделку – регистрационные органы попросту ее заблокируют.

Множество перепланировок было совершено гражданами в 80-е и 90-е годы прошлого века, когда жилищное законодательство было менее совершенным, а в сферах контроля за эксплуатацией жилых помещений царил бардак. Но вот пришла пора продавать такую недвижимость, и возникла проблема легализации внесенных изменений.

Однозначные запреты

Далеко не всю перепланировку можно узаконить. Существуют виды работ, которые по нынешним законам попадают в категорию запрещенных:

• увеличение кухни или санузла за счет жилой комнаты;
• увеличение кухни за счет ванной комнаты или туалета (получается, что ваша кухня тогда попадет под санузел соседей сверху). Исключением являются последние этажи многоэтажек или квартиры в одноэтажных домах;
• отсутствие естественного освещения на кухне (должно быть либо окно, либо перегородка с соседней комнатой из стекла);
• снос несущих стен;
• объединять жилую комнату и кухню с газовой плитой аркой (допускается при наличии электроплиты);
• перенос санузла в том место, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение – двухуровневые квартиры);
• изменять общедомовые инженерные сети (стояки отопления и подачи водоснабжения, общие вентиляционные каналы);
• «запитывать» радиаторы отопления или обогрев полов на балконе/лоджии от общедомового отопления;
• увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения.

Понятно, что большинство из этих ограничений введено из соображений безопасности самих владельцев квартир и их соседей. Но если у вас в доме допущены какие-либо из этих переделок, узаконить их не получится ни при каких условиях.

Единственным вариантом для вас станет устранить нарушения перед началом процесса оформления перепланировки. В противном случае, когда местные власти узнают о запрещенных работах, вас накажут крупным штрафом.

Узакониваем перепланировку

Люди часто смешивают понятия «переоборудование» и «перепланировка». Это разные вещи. Переоборудование – это вмешательство в устройство инженерных сетей и коммуникаций. Перепланировка – это все то, что вызывает изменение конструкции помещений: ликвидация, перенос или создание новых перегородок, проемов и т.д. Тем не менее и те, и другие работы обязательны для юридического оформления и вносятся в технический план квартиры.

Легализовать самовольную перепланировку в квартире можно только одним путем – через суд. Никакая другая инстанция не может дать вам законного основания оставить внесенные в конструкцию жилья изменения и продолжить их оформление.

Суд может и не согласиться с переустройством и постановить привести квартиру в первоначальное состояние. Однако в большинстве случаев органы власти идут навстречу собственникам помещений. Такая практика основывается на том, что чаще всего перепланировки квартир являются типовыми и не подвергают опасности жильцов дома.

Однако в любом случае – откажет вам суд в легализации или разрешит узаконить внесенные ранее изменения – придется заплатить штраф за самовольство. В зависимости от типа перепланировки он колеблется от 1 до 30 тысяч рублей. Предусматривайте эти расходы, если решились легализовать переустройство квартиры.

Как известно, перепланировка считается законной, если она отражена в техническом плане на недвижимость. Это значит, что ваша задача добиться внесения изменений в этот документ. Процедура, по сути, повторяет стандартное оформление перепланировки, которую еще только собирается делать владелец жилья. Только в обратном порядке.

1. Собираем документы для получения нового технического плана:

• старый техпаспорт или технический план квартиры;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности и договор основания);
• заявление от вас на получение нового техплана.
• заявление о прошении узаконить перепланировку;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
• новый техплан квартиры и старый техпаспорт (или техплан);
• заключение из Роспотребнадзора о соответствии квартиры санитарным нормам;
• проект перепланировки и заключение лицензированной организации о том, что внесенные ранее изменения в конструкцию жилого помещения можно оставить без угрозы безопасности жильцов дома.

Обратите внимание, что техплан и техпаспорт – это разные документы. Технические паспорта были отменены в 2012 году. На их место пришел технический план, который является дополнением к кадастровому паспорту на квартиру. Отличие плана от паспорта в том, что в плане отражены сведения не только о жилом помещении, но и о земельном участке.

С вышеперечисленным набором бумаг вы направляетесь в БТИ.

2. Из бюро техинвентаризации должен прийти специалист, обследовать квартиру и составить список внесенных изменений. Эта проверка ляжет в основу нового техплана, который вы заберете из БТИ.

3. Далее, следует обратиться в Роспотребнадзор (сейчас он выполняет функции санитарно-эпидемиологической службы). Сотрудник ведомства также осматривает вашу квартиру на соответствие санитарным нормам. Если претензий нет, то в установленный законом срок вас пригласят забрать положительное заключение.

4. С новым техническим планом, полученном в БТИ, обращаетесь в проектно-строительную организацию, имеющую лицензию и необходимые допуски. Там вам изготавливают проект перепланировки задним числом. Кроме того, фирма должна подписать заключение о том, что перепланировку можно оставить.

Иногда проектировщики просят предоставить старый техпаспорт или техплан – чтобы точно понимать разницу в устройстве квартиры до и после переоборудования.

5. Следующим шагом станет посещение местной администрации. Как правило, вопросами перепланировки жилых помещений занимаются жилищные инспекции, отделы архитектуры или специальные межведомственные комиссии. Муниципальным служащим необходимо предъявить все имеющиеся у вас на руках документы на квартиру (включая полученные из БТИ и Роспотребнадзора), а также заявление уведомительного характера о перепланировке.

6. Обращение в суд. Этот этап – ключевой. Перед ним желательно проконсультироваться со специалистом в области жилищного права, чтобы точно не забыть никаких нюансов. В суд вы подаете следующий пакет документов:

7. Назначается судебное заседание, где рассматривают ваше прошение. В случае решения в вашу пользу, выпишут штраф за самовольное переустройство жилья, который необходимо как можно быстрее оплатить.

8. Со всеми вышеперечисленными документами на руках, квитанциями об оплате штрафа и государственных пошлин и судебным решением необходимо обратиться в Росреестр для получения нового кадастрового паспорта на квартиру. Если ее площадь изменилась в ходе переустройства, то придется получать еще и новое свидетельство о регистрации права собственности в установленном законом порядке.

На этом легализацию совершенной ранее самовольной перепланировки можно считать законченной. Теперь статус жилого помещения полностью законен, и с ним можно производить любые операции в рамках российского права.

Однако не забывайте, что в случае грубых нарушений при проведении переоборудования квартиры или во время процесса ее узаконивания суд вынесет отрицательное решение. Собственнику кроме штрафа выпишут постановление о необходимости привести жилье в первоначальный вид. Конечно, после такого вердикта можно подать апелляцию. Но, как правило, суды высшей инстанции в таких ситуациях оставляют решение без изменений. И вам придется расстаться и с деньгами, и с перепланировкой. В случае затягивания исполнения судебного решения, квартиру могут отписать в пользу государства.

Цена вопроса

Стоимость легализации самовольно перепланированной недвижимости – величина индивидуальная. Она может колебаться в довольно-таки большом диапазоне из-за многих факторов. Но есть, определенные стартовые суммы:

• оформление нового технического плана в БТИ – от 900 рублей;
• оформление нового кадастрового паспорта в Росреестре – от 500 рублей;
• изготовление проекта перепланировки – от 4 тысяч рублей;
• штраф за самовольное переоборудование жилья – от 1 до 30 тысяч рублей;
• судебные издержки могут иметь разную стоимость.

Если вы решили не участвовать в процессе узаконивания самостоятельно, а привлекли для этого риелторов, то приплюсуйте сюда дополнительные средства за посреднические услуги. Кроме того, суд может предписать устранить какие-то нарушения в планировке квартиры для принятия положительного решения. В этом случае придется расстаться еще с какой-то суммой на ремонтные работы.

Легализация перепланировки – дело достаточно хлопотное. Впрочем, если изменения, которые вы вносили в конструкцию жилья типовые, то особых сложностей быть не должно ни на одном из этапов узаконивания. Если же вмешательства в устройство жилого помещения носили специфичный характер или были проведены с грубыми нарушениями, настоятельно советуем обратиться за консультацией к специалистам из правовой и строительной областей. Они подскажут, как лучше произвести восстановительные работы, а затем оформить все документы по закону.