Переуступка права аренды земельного участка: как проводится, какие документы предоставляются

Несмотря на то, что право инвалидов – детей и взрослых – на первоочередное предоставление земельных участков в собственность от государства закреплено статьей 17 Федерального закона № 181-ФЗ, инструменты для его реализации практически отсутствуют. Дело в том, что указанная норма вовсе не гарантирует безвозмездность, как ошибочно полагают невнимательные читатели юридических порталов. Для пояснения необходимо обратиться к действующему законодательству в части передачи муниципальных земельных участков в собственность юридических и физических лиц.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Право, основания и порядок получения территориальных наделов от государства утверждены Земельным кодексом. Так, статья 39.3 регламентирует обязательное проведение торгов для осуществления подобных сделок между муниципалитетом и потенциальными владельцами – организациями или гражданами. Торги, или открытый аукцион, проводятся в стандартной форме – несколько участников предлагают свою цену, и побеждает обычно тот претендент, чья сумма оказалась максимальной.

С предоставлением участков под индивидуальные объекты жилищного строительства (далее – ИЖС) дело обстоит иначе – продажа осуществляется напрямую, по утвержденной муниципалитетом стоимости, без организации каких-либо конкурсных процедур. Эта норма прописана в ст.39.3 п.3 пп.10 ЗК РФ.

Что же касается безвозмездности предоставления земельного участка, на которую рассчитывает гражданин с инвалидностью или семья с ребенком-инвалидом – ни в законе 181-ФЗ, ни в ЗК РФ подобной нормы нет вовсе. Статья 39.5, которая устанавливает категории лиц, обладающих правом бесплатного предоставления участка в собственность, не упоминает лиц с инвалидностью. Единственный подпункт, на который теоретически можно было бы ссылаться – пп. 7, допускающий возможность бесплатного получения надела отдельными (без уточнения) категориями граждан в соответствии с некоторыми законами РФ или ее субъектов, однако, в отсутствие упомянутых региональных актов он не имеет практического смысла. Хотя в правительстве неоднократно поднимался вопрос о рассмотрении подобного законопроекта в пользу взрослых граждан и детей, имеющих инвалидность, до настоящего момента никаких действий предпринято не было.

Необходимо внести небольшую ремарку – если семья ребенка-инвалида многодетна, т.е. включает трех и более детей, она попадает во льготную категорию, имеющую право на бесплатное получение надела.

Таким образом, единственная возможность, на которую может рассчитывать семья инвалида – выкуп государственного земельного объекта под ИЖС без участия в торгах по минимальной стоимости, утвержденной муниципалитетом или иным собственником территории. Поскольку обычно распределение территориальных наделов без аукциона осуществляется в порядке очереди, лицо с инвалидностью может обратиться с заявлением о внеочередном заключении сделки на основании норм закона 181-ФЗ от 24.11.1995. Начальная цена участков не должна превышать их кадастровую стоимость.

Особенности и проблемы выкупа государственных земельных объектов

Следует знать, что даже процедура приобретения земли физическими лицами вне конкурса имеет свои подводные камни, не устраненные законодательством на текущий день.

  • Гражданин может претендовать только на участок, выставленный в продажу, а перечень таких земель определяется администрацией. Если муниципалитет, к примеру, не планирует передачу свободных территорий в собственность граждан, попытка семьи инвалида получить участок вместо фактического результата может обернуться лишь долгими бесплодными ожиданиями.
  • Поскольку кадастровая стоимость участков определяется субъектами РФ на местном уровне, в некоторых регионах она может превышать рыночную, что вовсе делает невыгодной сделку с государством. В большинстве регионов муниципалитет все же заинтересован в притоке средств, поэтому охотно устанавливает льготные расценки на некоторые категории земель, выставленных в продажу. Узнавать точную стоимость необходимо «на местах» – в администрации муниципальных образований. Если цена участков все же необоснованно завышена государственным органом власти, можно попытаться оспорить ее или воспользоваться другими доступными вариантами в рамках государственных программ – например, взять землю в аренду и перевести ее в собственность после возведения частного дома.
  • В российских законах отсутствуют четкие сведения о возможных причинах отказа в предоставлении земельных участков – как обычным гражданам, так и инвалидам, включая детей. Часто вероятность удачного совершения сделки зависит в большей степени от умения «договариваться» с чиновниками, нежели от отсутствия законных оснований для отказа.

Однако в остальном – при наличии незанятых земель и их доступной стоимости – семья инвалида может рассчитывать на положительный результат.

Порядок оформления документов и осуществления процедуры

Количество положенных метров, на которое, согласно местному законодательству, могут претендовать лица с инвалидностью, условия и сроки предоставления земли, а также местоположение свободных участков – выяснить можно, обратившись в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации района, города или поселения.

Для подачи заявления на предоставление земельного участка вне очереди родители ребенка-инвалида должны подготовить пакет обязательных документов:

  • заявление по образцу (предоставляется администрацией муниципального образования);
  • копия паспорта заявителя;
  • справка о регистрации по месту жительства;
  • копия свидетельства о рождении ребенка-инвалида;
  • документ, подтверждающий право на первоочередное предоставление земли (заключение медико-социальной экспертизы о присвоении группы инвалидности);
  • решение о предварительном согласовании земельного участка;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выписка из единого реестра прав на недвижимость.

Если участок размежеван и, более того, зарегистрирован в службе земельного кадастра – бумажной волокиты практически не потребуется. Достаточно написать заявление и собрать сопутствующую документацию по вышеуказанному списку, что существенно облегчает всю процедуру для инвалида.

Если отсутствуют кадастровая запись в Росреестре и план межевания территории, потребуется предварительное согласование возможности предоставления земельного участка. Такое правило утверждено законодательством в интересах граждан, т.к. согласно новому ЗК РФ заинтересованное лицо должно самостоятельно организовать и оплатить кадастровые работы и регистрацию права муниципальной собственности. При этом рассчитывать на компенсацию понесенных расходов от государства заявитель не может, даже являясь инвалидом.

Как правильно заполнить заявление на переуступку права аренды? (Фото: theminiband.ru)

Отдельное внимание следует уделить правильному оформлению заявления. Необходимо обязательно указать основание для предоставления земельного участка в порядке первой очереди – наличие в составе семьи ребенка-инвалида со ссылкой на справку, полученную в результате медико-социальной экспертизы.

«Я, (ФИО), являясь законным представителем моего сына/дочери-инвалида(ФИО и год рождения), зарегистрированного по адресу: (место постоянной прописки), прошу предоставить право на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Инвалидность была установлена решением медико-социальной экспертизы № ____ от________ г. Участок расположен: (адрес местоположения в соответствии с план-схемой), площадь участка ___ кв.м.»

Только после предварительного согласования, получив на руки официальное решение администрации, действующее 2 года с момента подписания, семья ребенка-инвалида может заняться кадастровыми работами и государственной регистрацией земли в Росреестре.

Оформление права собственности на земельный участок происходит в стандартном режиме, через МФЦ или Росреестр, с обязательной уплатой госпошлины. Единственная льгота, на которую могут претендовать инвалиды – это снижение кадастровой стоимости земли на 10000 рублей при исчислении земельного налога.

К сожалению, особый статус инвалидов как льготной категории граждан практически не дает отдельных преимуществ в части получения земельных участков. Условия предоставления и алгоритм процедуры получения земли инвалидами отличаются разве что первоочередностью в отношении прочих заявителей. Более того, не каждый муниципалитет готов выделять в свободную продажу городские и сельские земли, отчего жители лишены возможности даже претендовать на их выкуп. Эта проблема решается постепенным ужесточением государственного контроля деятельности органов местной власти и развитием судебной практики, посвященной вопросам социальной защиты инвалидов любых возрастных и медицинских групп в Российской Федерации.

Отчасти проблема бесплатного порядка предоставления земельных участков семьям, имеющим в своем составе детей-инвалидов решается на местах путем принятия региональных актов. Так, в Новосибирской области действуют льготные программы получения земли в сельской местности отдельными категориями граждан, к которым относятся и дети с инвалидностью. Смоленская и Амурская области также безвозмездно предоставляют участки семьям, воспитывающим ребенка-инвалида, с целью улучшения жилищных условий. В Тульской области сравнительно недавно запустили программу поддержки многодетных семей и инвалидов, согласной которой земли сельских поселений могут выделяться в собственность бесплатно. Правоведы рекомендуют внимательно отслеживать изменения в земельном законодательстве субъектов РФ, чтобы иметь возможность воспользоваться льготной программой, актуальной на текущий момент.

На федеральном уровне семья с ребенком-инвалидом может воспользоваться другой общедоступной схемой бесплатного получения участка под строительство жилого дома – взять муниципальную землю в аренду сроком на 3 года с последующим переводом в собственность по «дачной амнистии». Главное условие – необходимо завершить постройку к указанному сроку, чтобы на участок распространялось действие указанной нормы права. Поскольку эта схема не предполагает внеочередности для граждан-инвалидов, она не пользуется особой популярностью, ведь ожидание может растянуться на много лет.