Почему могут не дать ипотеку при покупке дома и как повысить свои шансы на получение кредита?

Если денег на собственный коттедж не хватает, их можно занять у банка – на год, на пять, на десять и даже на тридцать лет. Но далеко не всегда решение банка по ипотеке при покупке частного дома оказывается положительным. На каких основаниях банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита на коттедж и что нужно учитывать, направляясь в банк со своими планами на домик в красивом месте?

Особенности ипотеки на частные дома

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Главная проблема для банка, выдающего кредит на покупку дома – даже не оценка платёжеспособности клиента, а оценка ликвидности приобретения. В отличие от квартиры, загородный коттедж – намного менее ликвидное имущество. Особенно заметна эта особенность ипотеки на загородную недвижимость заметно в кризисный период. Рынок загородной недвижимости в кризис погружается в стагнацию, а в ряде сегментов существенно проседает, и это снижает желание банков выдавать кредиты под залог, который может повиснуть мёртвым грузом.

Да и дома, расположенные в черте города, тоже менее ликвидны, чем квартиры. Они дольше продаются, а в процессе продажи требуют больших затрат на обслуживание.

Поскольку проблема в ликвидности – ключевая при получении ипотеки на дом, потенциальному заёмщику следует учитывать этот момент при выборе объекта покупки. Чем более ликвидным будет выбранный вами коттедж, тем больше шансов на получение ипотечного займа.

Можно составить рейтинг типов частных домов по мере уменьшения шансов на получение ипотечного кредита.

  1. Дом эконом или бизнес-класса площадью до 200 – 250 квадратных метров в современном коттеджном посёлке. Это самый ликвидный вариант: хорошее расположение, современная инфраструктура, новое или почти новое жильё. Исключение – КП из «чёрного списка», известные риэлторам своими низкими продажами.
  2. Дом в традиционном частном секторе в черте города. Во многих городах есть районы с частной застройкой, преимуществами которой являются развитая инфраструктура, обжитость и, как следствие, востребованность у покупателей. Котируются и новые районы, в которых строятся преимущественно современные коттеджи, дуплексы и таунхаусы. Но, конечно, если район находится на далёкой окраине, дома представляют собой «избы» и «хаты», а газ там собираются провести лет через десять – ипотека будет под большим вопросом.
  3. Дом в хорошем состоянии в курортном городе или посёлке. Этот вариант следует вынести в отдельную категорию, поскольку у него есть своя специфика. Очень часто дома у Чёрного моря покупают жители из другого региона: для летнего отдыха, жизни на пенсии, сдачи отдыхающим. Интересны покупателям и новые коттеджи, и обжитые дома, окружённые садами. Ипотеку на «домик у моря» жителю другого региона оформить несколько сложнее, но можно.
  4. Капитальное строение в дачном посёлке с выгодным расположением. Дачу тоже можно приобрести в ипотеку. С законодательным разрешением регистрироваться на дачах реальная разница между дачным домом и коттеджем практически исчезла. Но речь идёт только о капитальных строениях с канализацией, электричеством, отоплением, расположенных на приватизированных участках земли. Обратит внимание банк и на расположение, инфраструктуру дачного посёлка – то есть всё то, что делает его привлекательным для покупателя и обосновывает цену дома. Дачный домик, похожий на конуру, придётся покупать за свои.
  5. Дома категорий премиум и люкс. Как ни странно, элитный сегмент относится к самым неликвидным с точки зрения банка. Согласно экспертным оценкам, мода на дома в 1 000 – 2 000 метров уходит в прошлое, а в кризис этот сегмент теряет в цене до 3 – 5% (что в денежном выражении очень немало). Сейчас, например, продажи в ряде посёлков на Рублёвке просто стоят. На реализацию залога у банка могут уйти годы – вот почему могут не дать ипотеку при покупке дома в элитном посёлке. Для элитных особняков характерно и очень дорогое обслуживание. Впрочем, желающих купить люксовый особняк в ипотеку в России немного, и им предоставляются особые VIP-программы кредитования (выдать могут и несколько миллионов долларов, но первоначальный взнос, как правило, очень большой, в районе 50%).
  6. «Домик в деревне» – вторичное жильё в обычном селе. Это не  самый удачный объект для приобретения на условиях ипотеки. Если вы собираетесь стать фермером, лучше рассмотреть специальные сельскохозяйственные кредитные программы. А просто покупать домик на территории обычной не слишком благоустроенной деревни лучше за свои деньги или взяв крупный потребкредит. Ведь многие наследники прабабушкиных деревенских домов не знают, что с ними делать. А банк, думаете, знает?
  7. Коттеджи, существующие только в проекте, на этапе фундамента или находящиеся в процессе строительства. Увы, кризис – не лучшее время для того, чтобы убедить банк в перспективности предоставления кредита на недострой. Заморозка коттеджных посёлков – страшный сон отдела кредитования. Еще в 1990-х годах банки разочаровались в схеме сотрудничества с застройщиками коттеджных посёлков: слишком много партнёров оказывались недобросовестными, возникали проблемы с оценкой строящихся домом, трудно было перепродать коттедж в случае отказа заёмщика от выплаты кредита. Массовые заморозки строительства в период кризиса 2008 – 2009 годов тоже не внушили банкирам оптимизма. Учитывайте также, что трудности с адекватной оценкой строящегося дома – ещё одна специфическая черта ипотеки на загородную недвижимость. Хотя в распоряжение банка предоставляется проект, разные эксперты могут по-разному оценивать один и тот же объект. Так что полноценная ипотека на строящийся дом – явление редкое. Обычно требуется или второй залог (например, квартира), или выдаётся ипотека на постройку коттеджа в нескольких поселках, чьи застройщики пользуются доверием банков.

Характеристики дома, влияющие на решение банка по ипотеке

На что обращают внимание банки (Фото: FreeDigitalPhotos.net)

Приведённый выше рейтинг недвижимости по критерию заинтересованности банков в предоставлении ипотеки, конечно, условен. От чего зависит решение банка по ипотеке при покупке дома? В кредитном отделе анализируют конкретные характеристики дома:

  • материал. Лучше всего, если дом построен из кирпича и бетонных блоков – он долговечней. Брусовые дома считаются менее долговечными, покупку их банки кредитуют с меньшим желанием;
  • инфраструктуру. Проще получить ипотеку на дом, расположенный в КП или населенном пункте с хорошо развитой инфраструктурой. Учитываются и подведенные к дому коммуникации, и социальная инфраструктура;
  • расположение. Учитывается удалённость от областного центра, характеристики местности, наличие рядом моря или другого водоема, транспортная доступность;
  • площадь. Оптимальная площадь ипотечного коттеджа составляет 100–250 квадратных метров;
  • стоимость содержания, ремонта. Проблемным будет и слишком большой дом, и не слишком новый;
  • архитектуру. Морально устаревший экстерьер может разрушить ваши планы на ипотеку. Например, очень низко котируются дома «новых русских» в виде замков и кирпичных «крепостей» с маленькими окнами, построенные в 1990-е годы.

В заключение добавим, что практически не имеют шансов на ипотеку граждане, решившие купить:

  • дома старого жилого фонда в плохом состоянии;
  • без минимума коммуникаций (т. е. без канализации, воды, электричества, с неудобной и морально устаревшей системой отопления);
  • расположенные в деградирующих посёлках;
  • находящиеся в полузаброшенных дачных и садовых обществах с малоразвитой инфраструктурой;
  • представляющие собой некапитальные строения.

Ну и, конечно же, банк однозначно откажет в предоставлении ипотечного кредита, если возникнут хоть малейшие сомнения в юридической чистоте сделки. Поэтому, выбирая дом, тщательным образом проверьте правоустанавливающие документы владельца, выясните, нет ли на объекте каких-либо обременений, а если у хозяина есть семья – не имеют ли возражений относительно продажи супруг и органы опеки.

Чем ответственней вы подойдёте к выбору будущего дома, тем выше шансы на положительное решение банка!