Подоходный налог с продажи квартиры: все, что нужно знать плательщику

Оглавление:

  1. Кто является налогоплательщиком
  2. Что является налогооблагаемой базой
  3. Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры
  4. Когда и как платить налог
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Необходимость продать квартиру может возникнуть у каждого. Это бывает связано, например, с переездом в другой населённый пункт или желанием сменить старое жильё на новое, более удобное и современное. Однако независимо от причин продавец квартиры получает за неё деньги, то есть доход, с которого по закону обязан платить налоги.

Кто является налогоплательщиком

  1. Физические лица – резиденты РФ, получающие доход в России или за её пределами. Проще говоря, если гражданин страны, имеющий недвижимость за рубежом, решит её продать, он должен будет заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%.
  2. Физические лица – нерезиденты РФ, получающие доход в России. То есть иностранный гражданин, имеющий здесь квартиру и желающий её продать, также должен заплатить налог с дохода, но в большем размере – 30%.

Что является налогооблагаемой базой

В настоящий момент суммой для налогообложения является стоимость квартиры, записанная в договоре купли-продажи. Она должна быть указана исключительно в рублях, так как доход может декларироваться только в национальной валюте.

Поскольку стоимость квартир довольно велика и сумма налога получается значительной, законодательство предусматривает ряд льгот для налогоплательщиков. Эти меры позволяют уменьшить размер налоговой выплаты в бюджет, и даже совсем избежать её при выполнении определённых условий. Такие особенности налоговой политики направлены на соблюдение интересов граждан и государства, а также на ограничение спекуляций на рынке недвижимости.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры

Разница в расчётах подоходного налога с продажи квартиры в 2015 году зависит от срока, в течение которого продаваемая квартира являлась собственностью продавца. Правило распространяется и на приватизированную жилплощадь: момент, с которого отсчитывается срок владения, является датой регистрации прав в ЕГРП.

Логика проста: если гражданин продаёт квартиру, которой владел в течение недолгого времени, значит, его целью, скорее всего, является получение дохода, а он подлежит налогообложению. Если же квартира долгое время была в собственности, то необходимость её продажи может быть продиктована другими обстоятельствами, не связанными с обогащением. Следовательно, собственника от уплаты налога можно освободить.

В настоящий момент минимальный срок владения жильём для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 3 года (ст. 217 НК, п. 17.1).

Продажа квартиры, которая была в собственности больше 3 лет

Здесь всё просто – подоходный налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет не уплачивается. При этом количество реализуемых квартир не имеет значения, как и время фактического проживания в них или отсутствие такового. Декларацию при продаже квартиры можно не подавать, Налоговый кодекс освобождает от такой обязанности (ст. 229).

Продажа квартиры, которая была в собственности меньше 3 лет

Если срок владения жильём меньше, чем 3 года, но его надо срочно продать, придётся заплатить подоходный налог в размере 13 %. Чтобы смягчить удар по карману, можно воспользоваться одним из двух законных способов уменьшить размер налогооблагаемой базы: имущественным вычетом или вычетом расходов на квартиру.

Продажа с использованием имущественного вычета

Согласно ст. 220 НК, размер имущественного вычета равняется 1 млн рублей. На эту сумму каждый продавец вправе уменьшить величину дохода с продажи квартиры, пробывшей в собственности меньше 3 лет. Естественно, если указанная в документах купли-продажи стоимость квартиры меньше миллиона, то налог платить не нужно.

Очевидно, что такая простая схема выгодна при продаже недорогой недвижимости. Например, вычет при реализации квартиры стоимостью 2 миллиона уменьшит величину налогооблагаемой базы вдвое. Если же речь идёт, например, о московском жилье, стоимость которого зачастую превышает десятимиллионную отметку, данная льгота не даёт ощутимой выгоды.

Уменьшение суммы доходов на величину расходов

Налоговый кодекс (п.2 ст. 220) утверждает, что каждый гражданин может уменьшить доход, полученный при продаже квартиры, на документально подтверждённую сумму расходов, понесённых при её приобретении. Причём к таким затратам относится не только сумма, потраченная на покупку самой квартиры, но и на приобретение стройматериалов и выполнение различных работ. Полный перечень расходов содержится в п.3 ст. 220 НК.

Такая схема выгодна при продаже дорогого жилья. Например, квартира была куплена за 10 миллионов, и собственник планирует продать её за 12. Если у него сохранились документы, где указано, сколько денег он отдал при покупке и сколько потратил на ремонт, ему удастся значительно уменьшить налогооблагаемую базу.

Нюансы использования этой схемы

  • Бывает, что человеку срочно нужно продать квартиру, и он даже согласен на цену ниже той, за которую она покупалась. В таком случае он сможет избежать уплаты налога, так как налогооблагаемая база фактически отсутствует.
  • Если квартира досталась безвозмездно: по наследству или в дар, то расходов, способных уменьшить величину налогооблагаемой базы, нет. Следовательно, уменьшить налогооблагаемую базу можно только одним способом – при помощи имущественного вычета. Либо ждать 3 года.

Когда и как платить налог

Срок для уплаты налога отводится продолжительный: декларацию нужно подать до 30 апреля, а перечислить налог до 15 июля того года, который следует за годом продажи. Декларация заполняется по утверждённому образцу, получившему название 3-НДФЛ. Здесь указываются основные данные, фигурирующие в сделке: реквизиты налогоплательщика, полученный доход, величина налога, которую надо рассчитать самостоятельно.

Дополнительно с декларацией предоставляются документы, подтверждающие то или иное обстоятельство сделки:

  • свидетельство о праве собственности,
  • договор купли-продажи,
  • квитанция или расписка, подтверждающая факт получения денег покупателем,
  • заявление на имущественный вычет или документы, подтверждающие расходы на покупку и ремонт проданной квартиры.
Сотрудники налоговой службы проверят информацию, и если в документах всё правильно, налогоплательщик получит реквизиты для перечисления денег в бюджет.

Итак, уплата подоходного налога при продаже квартиры неизбежна, если имущество было в собственности меньше трёх лет. Однако законодательство предусматривает возможность сократить величину налогооблагаемой базы, и граждане, которым потребовалось срочно продать жильё, могут это сделать, воспользовавшись налоговым вычетом или подтвердив сумму расходов на приобретение квартиры.