Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Оглавление:

  1. Обременение: общие черты
  2. Правоограничение в виде ипотеки
  3. Чем рискует покупатель ипотечной недвижимости?
  4. Как можно купить ипотечную недвижимость?
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

В связи с высокими ценами на жилье многие российские граждане, если и приобретают жилье, то делают это с привлечением заемных средств. Поэтому ипотека, или кредитование под залог недвижимости, — наиболее распространенный способ приобретения жилплощади. Ипотека представляет собой один из видов обременений, налагаемых на имущество. Сделки с участием обремененного жилья имеют ряд важных особенностей, которые необходимо учитывать во избежание проблем с законом в дальнейшем.

Обременение: общие черты

Обременение в общем смысле представляет собой ограничение правоприменения. В соответствии с гражданскими, земельными и прочими правовыми нормами такие правоограничения должны регистрироваться в специально установленном порядке (ст. 131 Гражданского кодекса (ГК РФ), ст. 44 Федерального закона № 218 о госрегистрации и т. д.).

Правоограничения при обременении затрагивают компоненты права собственности на недвижимость: владение, распоряжение и пользование (ст. 209 ГК РФ). Эти ограничения связаны с тем, что на имущество, на которое наложено обременение, имеет права кто-то еще, кроме собственника. Например, при аренде это арендатор, а при сервитуте — владелец соседнего земельного участка.

Кроме ограничений в реализации правомочий, обременение может выражаться и в дополнительных обязанностях. Например, при ипотечном кредитовании это обязательство платить по кредиту, обеспеченному залогом недвижимого имущества.

Правоограничение в виде ипотеки

Ипотечный кредит — разновидность правообременения, налагаемого на жилье. При приобретении такой недвижимости собственник ограничен в возможности распоряжаться ею, пока не выплатит весь долг банку. Однако квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить при соблюдении определенных условий.

При осуществлении сделок, объектом которых выступает обремененная ипотечным кредитом недвижимость, следует руководствоваться соответствующими законодательными нормами (ФЗ № 102 от 16.07.1998). А узнать о том, наложены ли какие-либо ограничения на жилплощадь, можно, получив выписку из Единого госреестра недвижимости.

Чем рискует покупатель ипотечной недвижимости?

Если вы решили приобрести квартиру в ипотеке, следует знать, какие риски существуют при этом. Вот какие недостатки есть у таких сделок:

требований к документации больше, чем в обычных условиях, например, обязательно прикладывать к пакету документов письменное разрешение от банка на осуществление купли-продажи либо подтверждение снятия правоограничений;

  • сделка с обремененным имуществом потребует больше времени, чем с обычным объектом;
  • если покупатель планирует брать кредит на покупку такой квартиры, банк с большой вероятностью может отказать в его предоставлении.
  • Но у приобретения ипотечной жилплощади есть не только минусы, но и плюсы, которые и обусловливают популярность таких сделок:
  • низкая цена: нахождение жилья в залоге занижает его стоимость не менее чем на 10 % от рыночной стоимости, а при необходимости срочного отчуждения собственник может и еще снизить цену;
  • минимальна вероятность мошеннических действий, так как при предыдущей продаже квартира уже проверялась банком.

Так что для приобретения ипотечной квартиры есть все основания. Нужно только учитывать имеющиеся при этом риски.

Как можно купить ипотечную недвижимость?

Для отчуждения квартиры с обременением в виде залога требуется, чтобы долг перед кредитным учреждением был полностью погашен, то есть, чтобы было снято обременение. Если оно снято не будет, то продажа возможна только с разрешения кредитора в лице банка.

В соответствии с указанным условием есть два пути приобретения обремененного жилья:

  1. Если покупатель заплатит аванс в размере остатка долга по кредиту, тогда продавец выплачивает банку задолженность, и обременение снимается. Такой путь осуществляется тогда, когда покупатель хочет купить именно эту жилплощадь, но не хочет, чтобы на момент приобретения жилье было в ипотеке. Это актуально для наделения долями имущества детей в новой квартире при исполнении условий органа опеки и попечительства.
  2. Если покупатель принимает на себя все обязанности продавца по выплате кредита. Такая процедура называется переаккредитацией. При этом и происходит собственно приобретение квартиры, находящейся в ипотеке.

В случаях, когда выбранная жилплощадь была куплена предыдущим владельцем в ипотеку до 2016 года, продавец обязан заплатить налог на доход с продажи (Федеральный закон № 382 от 29.11.2014 о внесении изменений в Налоговый кодекс). По общему правилу такой налог составляет 13 % от стоимости объекта.

Частые вопросы

Как может ли собственник квартиры, находящейся в ипотеке, снять с нее обременение, если он погасил кредит за нее раньше срока? И можно ли это сделать из другого населенного пункта?

Если нет возможности обратиться лично по причине нахождения в другом городе, то можно направить документацию:

  • по почте, при этом все бумаги нужно заверить нотариально и послать ценным письмом с описью;
  • через многофункциональный центр;
  • при помощи портала «Госуслуги».

Если же есть возможность прийти лично, то для снятия правоограничений с объекта недвижимости нужно обратиться в отделение Росреестра. Правоограничение снимается в течение 3 рабочих дней в соответствии со ст. 25 ФЗ № 102 от 16.07.1998 с того момента, как подано заявление об этом.

Можно ли зарегистрировать в квартире, купленной по ипотеке, юрлицо или индивидуального предпринимателя?

Пока не выплачена вся задолженность, то есть пока не снято обременение, передача объекта для пользования другим лицам незаконна. Исключением может быть ситуация, когда кредитор, то есть банк, дает свое письменное на это согласие, но такое на практике происходит крайне редко.

Размещение в заложенном жилом помещении юридического лица или индивидуального предпринимателя регулируется нормой п. 3 ст. 40 ФЗ № 102, а именно: такое помещение может быть предоставлено другим лицам для использования не по назначению (здесь — не для проживания) только, если на это даст согласие залогодатель — кредитор. Однако если имеется в виду только лишь регистрация юрлица как место приписки генерального директора, то для этого нет законодательных препятствий.

Должен ли гражданин продолжать выплачивать ипотечный кредит, если он передал купленную в ипотеку жилплощадь своему родственнику в пользование?

Да, должен. Соответственно п. 4 ст. 40 Закона об ипотеке № 102, если должник предоставил в пользование заложенное имущество третьему лицу, это не освобождает его от обязанностей по уплате долга. Исключение составляют только те случаи, когда что-то другое предусматривается по договору.