Прекращение права собственности на земельный участок: законные основания и принудительное изъятие

Российское законодательство в ст. 44 ЗК РФ описывает два способа прекращения права собственности на земельный участок – добровольный и принудительный. При этом перечень оснований, по которым аннулируется право на землю, достаточно исчерпывающий и не допускает разночтений.

Добровольное отчуждение земельных наделов

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

При совершении сделок с земельными участками, инициированных самим владельцем, право собственности на землю переходит к другим физическим или юридическим лицам. Это может быть:

  • договор купли-продажи земельного надела (с имеющими строениями или без таковых);
  • договор мены участка;
  • дарственная (договор дарения) на весь земельный надел или его долю;
  • отказ от права собственности на землю на основании заявления владельца;
  • внесение земли в уставный капитал кооператива или товарищества;
  • договор пожизненной или постоянной ренты с иждивением или без него;
  • наследование земельного участка по закону или по завещанию.

Все ситуации добровольной передачи права собственности на основании сделок мены, купли- продажи или ренты, регулируются соответствующими статьями Гражданского кодекса. При этом должны соблюдаться ограничения, которые законодательство накладывает на возможность отчуждения земли. Так, любые манипуляции с наделами, изъятыми из оборота, запрещены. Это касается заповедников, парков, землям, на которых расположены воинские или гражданские захоронения.

Если отчуждается земля сельскохозяйственного назначения, то городские или муниципальные власти должны быть оповещены о предстоящей сделке, поскольку за ними сохраняется право первоочередного приобретения. Исключения из этого правила – дачные или садовые наделы, участки под ИЖС или гаражное строительство.

Земельные участки, право собственности ни которые прекращается по доброй воле владельцев, должен состоять на кадастровом учете. При отчуждении не всего надела, а его доли все права на выделенные части земли должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Порядок отказа собственника от прав на землю

Любой владелец земельного надела может добровольно отказаться от него на основании собственного заявления. Обычно отказ связан с трудностями в обработке земли и нежеланием уплачивать в бюджет обязательный налог.

Если собственник прекратит обрабатывать землю, публично заявит о своем нежелании далее владеть принадлежащим ему участком, то эти действия не могут расцениваться как прекращение права его собственности.

Чтобы официально прекратить свое право на землю, собственник должен подать заявление установленного образца в территориальное подразделение службы Росреестра по месту нахождения надела. В случае отсутствия зарегистрированного в законном порядке права собственности, заявитель обязан приложить имеющиеся у него правоподтверждающие документы на участок. Предоставление кадастрового паспорта не является обязательным условием.

Допустимо представление в органы регистрации заявления и сопутствующих документов почтовым отправлением. Подпись соискателя на отказном заявлении при этом обязательно удостоверяется нотариусом.

В течение 30 дней уполномоченный орган регистрирует аннулирование частного права на земельный надел, о чем заявитель уведомляется письменно. Государственная пошлина за регистрационные действия подобного рода не взимается.

После того, как владелец земли официально отказался от права собственности на не, участок переходит в распоряжение городских или муниципальных властей. Поскольку эта процедура является прямым указанием действующего законодательства, то согласия субъекта на получение в собственность отказного надела не требуется.

Прекращение права собственности на земельный участок в судебном порядке

Принудительный регламент аннулирования права собственности на надел земли допускается при наступлении следующих обстоятельств, перечисленных Земельным кодексом:

  • использование земельного надела несоответствующим образом – если участок не разрабатывается на протяжении трех и более лет, либо собственник ведет на земле работы, способные нарушить экологические, санитарные либо агротехнические нормы;
  • выкуп и изъятие участка муниципальными/государственными органами для неотложных нужд – по закону это возможно при необходимости размещения на этой земле объектов федерального или регионального значения либо для обеспечения обязательств страны перед международными партнерами. Акт изъятия сопровождается выплатой собственнику равноценной стоимости земли, которая определяется судом;
  • временное изъятие (реквизиция) – возможна при наступлении форс-мажорных обстоятельств, способных нанести значительный вред населению и государства. Реквизиция предполагает возврат временно изъятого надела по истечении опасных факторов, а при невозможности – компенсацию его рыночной стоимости или иного участка;
  • отчуждение надела, которые в силу требований закона не может принадлежать физическому лицу;
  • конфискация землевладения – производится без компенсации его стоимости и является видом санкции за совершенное преступление.

Гражданское законодательство не позволяет насильственной экспроприации земли у собственника, за исключением случаев, связанных с обращением взыскания на участок.

Если владелец надела является должником по своим финансовым обязательствам и не способен оплатить имеющуюся задолженность, то судебный орган может вынести решение об изъятии недвижимого имущества в качестве исполнения обязательств.

После вступления в силу судебного определения на землю накладывается обременение (арест), и он подлежит реализации службой судебный приставов или передаче в распоряжение взыскателя. Основанием для обращения взыскания на агроучасток являются исполнительные документы, выданные судом.

Ограничение, которое накладывает закон на право изъятия земли в качестве возмещения задолженности – наличие на участке дома, являющегося единственным жильем должника. Если во владении должника имеется дачный или садовый участок, который не используется в коммерческих целях, то его арест и продажа невозможны.

Выкуп земли для государственных нужд

Прекращение права собственности и изъятие земельного участка для решения муниципальных или федеральных программ подразумевает выкуп частных наделов для размещения объектов государственного или местного значения. Это могут быть объекты оборонного или стратегического назначения, атомные и электрические станции, тепло-, водо- или газокоммуникативные системы, автодороги федерального/муниципального значения.

Основанием для изъятия земельного надела может быть только федеральный закон или законодательный акт субъекта РФ.

Если земельный участок расположен в черте города и его изъятие необходимо для освобождения пространства и массовой застройки, то закон четко соблюдает права собственника – такая процедура невозможна.

При изъятии надела во исполнение федеральных или региональных постановлений собственник должен быть извещен об этом за 12 месяцев до предстоящего события. Соответствующее решение о будущем изъятии земли для государственных нужд регистрируется в подразделении Росреестра.

С момента регистрации решения собственник земли не лишается права владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению вплоть до вынесения судебного решения или подписания соглашения о выкупе надела.

Следует знать, что выкупная цена земли, изъятой по решению государственных органов, будет включать в себя рыночную стоимость участка и расположенного на ней нем недвижимого имущества. Однако из выкупной стоимости будут исключены расходы, которые понесет собственник на строительство или иные мероприятия, нацеленные на увеличение цены участка, выполненные после получения уведомления об изъятии.

Судебная практика показывает, что при вынужденном прекращении права собственности на земельный участок и его изъятии бывший владелец вправе претендовать на компенсацию государственными органами упущенной выгоды.

Это может быть стоимость будущего урожая или убытки, понесенные из-за невозможности выполнения обязательств по договору аренды земли третьим лицам. Если на изымаемой земле располагается жилой дом, то государственный орган обязан возместить в полном объеме все расходы собственника на временное пользование другим жильем, переезд к новому месту проживания и регистрационные действия по оформлению приобретенного жилого помещения.

Жилищное законодательство содержит норму, гарантирующую предоставление бывшему собственнику изъятого земельного участка равноценного жилого помещения. Это правило действует в тех случаях, если на экспроприируемой земле располагался жилой дом, и он был единственным жильем для владельца и его семьи. В иных случаях компенсацией за изъятие надела будет только выкупная стоимость.

Для определения реальной рыночной цены земли, подлежащей изъятию, необходимо проведение независимо оценки. Если собственник не согласен с условиями выкупа или решением об изъятии, то государственный орган вправе передать исковое заявление в суд. Срок давности по спорам, связанным с принудительным выкупом земельных наделов, составляет два года.

Ненадлежащее использование земельного участка

Неподобающее использование имеющегося надела включает в себя следующие признаки:

  • несоответствие установленному целевому назначению;
  • неиспользование участка под жилищное строительство или сельскохозяйственное назначение на протяжении трех лет;
  • земельные правонарушения, не устраненные собственником – ущерб плодородию почвы, несоблюдение режима использования земли особого назначения;
  • непроведение мероприятий, нацеленных на улучшение состояния земли и ее защиты от разрушающих природных факторов;
  • неуплата земельного сбора на протяжении двух и более лет подряд.

Изъятие земельного участка у собственника ввиду нерационального использования рассматривается, как радикальная мера при систематических и грубых нарушениях земельного и гражданского законодательства. Подобная санкция может применяться по инициативе государственных органов и муниципальных властей после того, как к собственнику будут приняты административные меры в виде штрафа.

Действующее законодательство, хоть и декларирует возможность принудительного аннулирования права собственности на землю ввиду ее ненадлежащего использования, однако не дает однозначного ответа по поводу возмездности или безвозмездности изъятия. По этой причине государственные власти чаще ограничиваются штрафными санкциями и предупреждениями землевладельцев.