Продажа комнаты в коммунальной квартире: какие могут возникнуть сложности

Оглавление:

  1. Что следует знать о коммунальной квартире?
  2. Договор с соседями
  3. Какие проблемы могут возникнуть с соседями?
  4. Можно ли обойти преимущественное право?
  5. Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
  6. Особенности и нюансы продажи
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Коммунальная квартира – объект специфический на рынке недвижимости. Чтобы продать комнату в такой квартире, необходимо учесть некоторые особенности и нюансы: выяснить статус квартиры, собрать нужные документы, соблюсти преимущественное право соседей на покупку комнаты.

Что следует знать о коммунальной квартире?

Коммунальная квартира (в отличие от квартиры, находящейся в общей долевой собственности) характеризуется следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, отдельно оплачивающие коммунальные услуги и имеющие свой отдельный лицевой счёт;
  • каждый жилец владеет своей комнатой на правах приватизированного жилья либо по договору соцнайма;
  • каждый жилец приобрёл право на комнату на правовом основании, не зависящем от других жильцов.

Коммунальная квартира состоит из изолированных жилых помещений, в которых проживают отдельные семьи. Комнаты находятся в собственности у жильцов либо у муниципалитета. Места общего пользования (туалет, ванная комната, коридор) по закону считаются общим имуществом и не подлежат разделу между собственниками.

Важно знать, что продать в коммуналке можно только приватизированную комнату. Неприватизированное коммунальное жильё можно только обменять на аналогичное, т.е. неприватизированное. И продавать её может только собственник либо уполномоченное им лицо.

Договор с соседями

Основная проблема реализации коммунального жилья – это соседи. Разрешение на продажу комнату получать от соседей не обязательно, однако закон предусматривает для них преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ). Таким образом, соседи должны дать своё согласие на продажу комнаты постороннему лицу. Это значит, что прежде чем отчуждать комнату стороннему покупателю, продавец обязан предложить её соседям – собственникам других комнат – по аналогичной цене и на тех же условиях. Причём это предложение оформляется в письменной форме (простой или нотариальной), лучше всего по почте заказным письмом, приложив к нему уведомление о вручении. В ситуации с неприватизированными соседскими комнатами поступают иначе: письменное уведомление направляется в орган управления муниципальным имуществом.

Какие проблемы могут возникнуть с соседями?

  1. Сосед не подписывает соглашение, желая сбить цену или по иным причинам. В этом случае продажа комнаты затягивается и становится проблемной. Если сосед отказывается от соглашения, то к продавцу вернётся письмо с отказом. Это письмо необходимо приложить в Росреестр при регистрации сделки.
  2. Сосед не реагирует на уведомление. В этом случае нужно обратиться к нотариусу, который заверит документ и направит его соседу ещё раз. Не дождавшись ответа от него, продавец может взять у нотариуса подтверждение отправки уведомления и отсутствие ответа от собственника соседней комнаты, которое также прилагается к договору и сдаётся в Росреестр.
  3. В соседней комнате давно (как минимум 1 год) никто не проживает и не известно, где её собственник. Необходимо через суд признать соседа безвестно отсутствующим. Для этого пишется заявление, в котором указывается необходимость соблюсти преимущественное право соседа на покупку комнаты в коммунальной квартире. К заявлению приобщаются выписка из домовой книги, ответы из адресных бюро. Суд должен опросить свидетелей и направить запрос на возможное место нахождения пропавшего. Если сосед так и не найдётся, то суд назначит управляющего его имуществом, которому продавец направит уведомление о продаже своей комнаты.
  4. Сосед умер, а наследник не вступает в наследство. Это самый трудный случай. Здесь возможен такой вариант: подать в суд иск о признании комнаты покойного соседа выморочным имуществом, чтобы местные власти приняли её на свой баланс.
  5. Собственник соседней комнаты – несовершеннолетний ребёнок или инвалид. В этом случае уведомление направляется в отдел опеки и попечительства района.
Внимание! В уведомлении продавец указывает стоимость жилья и условия продажи. Также продавец может попросить соседей письменно отказаться от покупки комнаты, а затем зарегистрировать его в соответствующем органе или заверить нотариально. В этом случае нет необходимости ждать 1 месяц, установленный законом для изъявления соседями желания воспользоваться преимущественным правом покупки.

Если соседи не подписывают соглашение в течение 30 дней, то это приравнивается к отказу в покупке комнаты. С этого момента продавец вправе реализовать свою комнату стороннему покупателю без согласия соседей.

Можно ли обойти преимущественное право?

Это можно сделать, только оформив на третье лицо договор дарения комнаты. Но если выяснится, что на самом деле комната была не подарена, а продана, то сделка может быть признана ничтожной.

Преимущественное право на покупку комнаты у соседей (фото: 24smi.com).

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Для регистрации сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире продавцу необходимо собрать следующие документы:

  • паспорта всех участников сделки;
  • справка о выписке жильцов из коммунальной квартиры;
  • уведомление о намерении продать комнату с указанием условий отчуждения, разосланное всем соседям по коммуналке (это нужно, если комната продаётся стороннему лицу);
  • договор купли-продажи;
  • выписка из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план жилой комнаты;
  • акт приёма-передачи комнаты;
  • правоустанавливающий документ на жильё;
  • разрешение других собственников комнаты на совершение сделки купли-продажи;
  • разрешение органов опеки (если среди собственников комнаты есть несовершеннолетний ребёнок).

Особенности и нюансы продажи

  1. Цена комнаты, предлагаемой стороннему покупателю, должна быть не ниже цены, которая была назначена в извещении для соседей. Иначе соседи вправе подать в суд на продавца.
  2. Можно предложить соседям продать всю квартиру целиком. В этом случае цена каждой из комнат будет более высокой.
  3. Если несколько соседей решили купить комнату, то продавец вправе сам определиться с выбором покупателя.
  4. Уступка преимущественного права законом не допускается.

Итак, продажа комнаты в коммунальной квартире – дело хлопотное, но решаемое. Главное – договориться с соседями, соблюсти все юридические формальности и учесть нюансы продажи.