Продажа квартиры по переуступке: особенности сделки

Оглавление:

  1. Какие формы принимает цессия
  2. Тонкости оформления переуступки

Продажа квартиры по переуступке не является куплей-продажей в чистом виде. Поскольку покупатель не приобретает жилье, а получает лишь права на него.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Специалисты в области жилищного законодательства называют переуступку прав требования цессией. Продавец в ней является цедентом, а покупатель – цессионарием. Смысл переуступки следующий. Цедент приобретает квартиру у застройщика (как правило, в еще не возведенном доме). Цедентом чаще всего выступают паевые фонды, инвестиционные компании. То есть, покупают они не одно жилое помещение, а несколько. Зачастую – на льготных условиях, со скидками. После этого недостроенное жилье продается по переуступке, но уже по более высокой цене. Цессионарий получает выгоду от того, что стал владельцем квартиры по цене немного ниже рыночной, цедент – от надбавки на стоимость, по которой он приобрел недвижимость у строительной компании.

Проще говоря, цессия – это замещение в договоре с застройщиком одного лица на другое. Покупателем может быть как организация, так и физическое лицо.

Какие формы принимает цессия

Продажа квартиры по переуступке прав требования, конечно, кажется выгодной сделкой. Но покупатель получает не только права цедента, но и его обязанности. Например, если продавец не полностью оплатил стоимость жилья, то вместе с договором цессии заключается и договор по переводу долга на цессионария.

Обязательства сторон могут сильно различаться. Это зависит, в первую очередь, от формы, по которой застройщик работает со своими клиентами.

Договор долевого участия

Если строительная компания для возведения многоквартирных домов привлекает деньги инвесторов, то есть работает по ДДУ в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ, то нельзя забывать о госрегистрации. Как известно, договор долевого участия вступает в законную силу только после того, как прошел регистрацию в Росреестре. Только после этого цедент может продать квартиру по переуступке. Логика здесь проста: нет зарегистрированного государством договора – нет прав. А раз нет прав, то и уступать нечего.

Здесь есть еще один принципиальный нюанс. Продажа долевой квартиры по переуступке, когда дом сдан, лишена своего смысла, так как не имеет правовых последствий. После ввода здания в эксплуатацию, происходит передача жилья от застройщика к клиенту. То есть, цедент становится полноценным владельцем квартиры. И действие ДДУ заканчивается, так как обязательства сторон исполнены. Раз нет договора, то цессионарию не могут быть уступлены права и обязанности по нему.

В некоторых ситуациях продажа по переуступке не полностью оплаченной квартиры возможна и без перевода долга. Но не в случае с ДДУ. Федеральный Закон №214-ФЗ прямым текстом запрещает оформлять переуступку прав требования на жилье без заключения договора, в соответствии с которым долг цедента переходит на цессионария.

В соответствии с Гражданским Кодексом цессия – акцессорное обязательство. То есть, дополнительное, вытекающее из основного договора (которым в данной ситуации является ДДУ). А поскольку договор долевого участия подлежит государственной регистрации, то и цессия тоже. Таким образом, цессионарий обретает свои права только после того, как его договор с продавцом прошел через Росреестр.

ЖСК

Продажа квартиры, находящейся в жилищно-строительном кооперативе, по переуступке вызывает у юристов сомнения. Дело в том, что вступление в ЖСК на основании уступки пая не предусмотрено. Это можно сделать лишь только через общее собрание пайщиков. Однако прямой запрет на такую процедуру в российском законодательстве отсутствует. Из-за подобного невнимания законодателя к правовому полю вокруг жилищно-строительных кооперативов, возникают спорные ситуации.

Чтобы войти в ЖСК необходимо оплатить вступительный взнос и получить согласие остальных участников кооператива на общем собрании. То есть, уступить покупателю пай в прямом смысле этого слово не получится. Продавец должен выйти из кооператива, получить обратно уплаченный паевой взнос, потом его вносит уже покупатель и решением общего собрания становится новым пайщиком.

При этом продавец по закону не получает обратно вступительный, дополнительный и другие целевые взносы, если такие были им уплачены. Заключение договора цессии в случае с ЖСК бессмысленно, так как не влечет правовых последствий: цедент не может продать пай цессионарию.

Именно поэтому риелторы и эксперты в сфере жилищного законодательства рекомендуют покупателю решать все вопросы по выкупу пая у прежнего участника ЖСК непосредственно с руководством кооператива. Звучит, как каламбур, но с юридической точки зрения уступка пая по сути не является переуступкой прав требования. Этот процесс является заменой одного пайщика на другого в порядке, установленном законом.

Предварительный договор

Ситуации с застройщиками, которые реализуют квартиры в строящихся домах по предварительному договору, еще сложнее, чем случаи с ЖСК.

По закону предварительный договор заключается только с одной целью – подписать в будущем основной договор между строительной компанией и клиентом. А значит и переуступка прав по такой схеме дает цессионарию возможность требовать только заключения основного договора с застройщиком.

Главной проблемой цессией по предварительному договору являются расчеты между застройщиком, цедентом и цессионарием. По закону предварительный договор не предусматривает оплаты. Но застройщики всячески стараются обойти это ограничение. Одним из наиболее распространенных методов взятия денег с клиента по предварительному договору – это выдача векселя взамен уплаченных средств.

Однако вексель не имеет никакого отношения к предварительному договору. Он лишь подтверждает ничем не обусловленное денежное обязательство застройщика перед клиентом.

В разрезе переуступки прав требования вексельная схема грозит цессионарию тем, что его обяжут повторно платить после заключения основного договора. Часто действует мошенническая схема, в которой присутствует сговор застройщика и цедента. Выглядит она так:

  1. Застройщик заключает предварительный договор с цедентом.
  2. Цедент платит деньги и получает вексель, никаким образом не связанный с договором.
  3. Цедент уступает право требовать заключение основного договора цессионарию, не оформляя на него вексель (или вовсе умалчивая о нем).
  4. Когда приходит время заключать основной договор, застройщик требует с цессионария-покупателя оплаты за квартиру.
  5. Покупатель вносит плату по основному договору. Цедент и застройщик делят прибыль от этой платы и от тех денег, которые цессионарий заплатил цеденту за переуступку.

Чтобы избежать такой повторной оплаты, покупателю следует прибегнуть к индоссаменту. Этим понятием называют упрощенную процедуру передачи векселя другому лицу посредством нанесения на ценную бумагу специальной надписи. В нашем случае лучше воспользоваться именным индоссаментом, когда в передаточной записи на векселе указываются данные нового покупателя. Цессионарию индоссамент выгоден – в соответствии с нормами международного права, ратифицированными РФ, должниками по векселю будет являться не только застройщик, но и цедент.

Обратите внимание: цессия по предварительному договору с вексельной схемой не нуждается в государственной регистрации.

Однако даже если вы прибегли к индоссаменту, от рисков вы не избавлены. Права, приобретаемые цессионарием по предварительному договору весьма сомнительны. К примеру, вам продали квартиру по переуступке в доме, который еще не сдан. Но строительная компания, не вводя здание в эксплуатацию, обанкротилась. В итоге у вас на руках предварительный договор, по которому вы имеете право требовать заключение основного договора. А заключать его не с кем – застройщик-то банкрот. То же самое и с векселем – обанкротившаяся организация просто не сможет его оплатить. А многоквартирный дом в рамках судебного производства о банкротстве будет продан с аукциона, чтобы частично компенсировать основные долги застройщика.

Тонкости оформления переуступки

Чтобы получить полную картину о продаже квартиры по переуступке необходимо упомянуть несколько моментов. Они помогут покупателю сориентироваться в ситуации и не допустить непростительных ошибок.

Особенности переуступки: каков порядок передачи квартиры (фото: freedigitalphotos.net).

  1. Порядок продажи квартиры по переуступке прав требования напрямую зависит от того, полностью ли цедент рассчитался с застройщиком или нет. Если долгов нет, то к покупателю переходит только право требования (он может требовать передачи ему квартиры после завершения строительства). Согласие застройщика на переуступку в этом случае не требуется (если иное не прописано в договоре между цедентом и строительной компанией). Достаточно письменного уведомления о совершаемой сделке.
  2. К уведомлению стоит отнестись серьезнее, чем к обычной формальности. Необходимо озаботиться, чтобы застройщик обязательно знал о заключаемом между цедентом и цессионарием договоре. В противном случае покупатель рискует столкнуться с отказом строителей передавать ему квартиру.
  3. Если строящееся жилье было оплачено продавцом не в полной мере, то оформляется перевод долга на цессионария. В этом случае разрешение от застройщика обязательно – ведь к покупателю переходят обязательства по уплате задолженности. Пользуясь тем, что их слово является решающим, строительные компании берут плату за такое согласие. Обычно цена письменного разрешения на переуступку составляет от 1 до 5 процентов от цены первоначального договора. Многие строительные организации самостоятельно разработали типовые договоры переуступки прав для таких целей.
  4. Немаловажны и налоги при продаже квартиры по переуступке. Цессия облагается стандартным 13-процентным НДФЛ для граждан России и 30-процентным сбором для иностранцев. Однако налоговые обязательства можно снизить двумя методами, подходящими только для переуступки прав на ДДУ. Первым способом является налоговый вычет в размере миллиона рублей, на который может рассчитывать продавец. То есть, если по договору цессии он получил 2,5 миллиона рублей, то 13 % уплатит только с 1,5 миллиона. Вторым вариантом снижения налоговых расходов цедента является уменьшение фактического дохода от переуступки на ту сумму, что продавец ранее заплатил застройщику. Например, цедент заключил ДДУ со строительной компании и отдал за возводимое жилье 1,5 миллиона рублей. Затем по договору цессии он уступил право требования на квартиру за 1,8 миллиона рублей. В результате он заплатит НДФЛ только с 300 тысяч – разницы между этими двумя сделками. Если же стоимость переуступки ниже или равна цене ДДУ, то налог с продавца не взимается. К фискалам необходимо обращаться до 31 апреля года, идущего за годом получения дохода. Нужно будет предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Она заполняется с учетом одного из двух вышеописанных способов снижения налога с приложением подтверждающих документов. Уплата сбора производится до 15 июля этого же года.

Продажа квартиры по переуступке прав требования с первого взгляда может показаться крайне выгодной сделкой для покупателя. Ведь зачастую стать владельцем жилья по такой схеме дешевле, чем при классической купле-продаже. Однако не стоит забывать, что рисков в подобных сделках (особенно если цессия распространяется по предварительному договору или на квартиру в ЖСК) для неопытного цессионария очень много. Инвесторы-цеденты очень часто работают в сговоре с недобросовестными застройщиками, а несовершенное законодательство им только помогает обманывать простых граждан. Поэтому не гонитесь за экономией, будьте предельно внимательны, а если все же решились на приобретение квартиры по переуступке, привлеките к оформлению сделки опытного юриста.