Продажа квартиры с обременением: виды и особенности

Оглавление:

  1. Продажа квартиры с обременением — что это?
  2. Особенности продажи недвижимости с обременением
  3. Способы продажи квартиры с обременением
  4. Что в итоге?
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Продажа квартиры с обременением может сопрягаться с определенными трудностями. В большинстве случаев такие сделки осуществляются за наличный расчет, вследствие чего круг потенциальных покупателей значительно сужается. Ввиду обилия предложений на современном рынке недвижимости, квартиры с обременением могут привлечь потенциального покупателя только более лояльной ценой. В данном контексте для продавца такая сделка не может быть максимально выгодной.

Продажа квартиры с обременением — что это?

Обременение подразумевает наличие определенных ограничений в совершении операций с недвижимостью. Заемщик, выступающий в качестве собственника квартиры, не может свободно распоряжаться жильем до полного погашения задолженности. Сделка купли-продажи при участии такой квартиры может быть осуществлена исключительно с согласия залогодержателя, которым является банк-кредитор.

Квартира может быть обременена не только ипотекой. К различным видам обременений также относится:

  • рента;
  • арест имущества;
  • опека;
  • квартира в найме;
  • сервитут на земельный участок.

Могут возникнуть определенные трудности и при продаже объекта, в котором прописано третье лицо. При условии, если на жилье наложен арест или же дом находится в аварийном состоянии, сделка купли-продажи не увенчается успехом.

Все сведения о наложении обременения фиксируются в ЕГРП. Дополнительно соответствующая отметка реализуется в свидетельстве о праве собственности.

Важно! Сделка купли-продажи с обремененной квартирой возможна, однако в этом случае все долговые обязательства переходят на нового собственника жилья.

Особенности продажи недвижимости с обременением

Отличительной особенностью объектов недвижимости с обременением является более доступный уровень ценовых показателей. В среднем такое жилье стоит на 10-30% ниже квартиры без обременения. Такая тенденция обусловлена тем, что в скорейшей реализации объекта недвижимости заинтересован собственник и финансовое учреждение, выступающее в качестве залогодержателя. Обременение снимается сразу же после того, как новый владелец выполнит все долговые обязательства перед банком. Для этого покупатель квартиры должен предоставить соответствующий пакет документов в органы государственной регистрации права. Необходимый список бумаг будет выглядеть следующим образом:

  • заявление владельца закладной;
  • заявление залогодержателя;
  • заявление залогодателя;
  • закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
  • решение суда о прекращении ипотеки.

Сроки снятия обременения с квартиры могут варьироваться в зависимости от особенностей функционирования банка. На скорость разрешения данного вопроса также может влиять то, где хранится закладная. Если она находится в депозитарии банка, который выдавал кредит, сроки снятия обременения будут минимальными. Если же она была передана в другое финансовое учреждение, то придется немного подождать.

Важно! Чтобы ускорить выполнение данной процедуры, целесообразнее всего подавать документы на снятие обременения и регистрацию права собственности на нового владельца в один день.

Способы продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременение до погашения всей суммы долга может вызвать определенные сложности. При этом существует несколько различных способов разрешения этого вопроса.

Вариант №1. Доверительный способ

Суть такого способа заключается в том, что потенциальный покупатель квартиры предварительно вносит задаток, величина которого эквивалентна размеру задолженности по ипотечному займу. Необходимая сумма поступает на счет продавца объекта недвижимости, однако деньгами распоряжается банк-кредитор.

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Покупатель может потребовать у продавца составления расписки о получении денежных средств. Данная необходимость возникает по той причине, что деньги предоставляются до заключения договора купли-продажи.

Вариант №2. Тройная защита

Здесь можно говорить о безопасности для всех участников сделки. Однако скорость проведения сделки при этом будет значительно ниже. В этом случае подразумевается открытие двух банковских ячеек. В одной из них находится сумма, равная задолженности по ипотечному кредиту, а во второй — оставшаяся часть от общей стоимости объекта.

Доступ к этим ячейкам открывается только после заключения договора о купле-продаже. Банк-кредитор в этом случае должен пойти на определенные уступки и разрешить продать жилье до фактического снятия залога.

Такая продажа квартиры с обременением в пользу продавца подразумевает дополнительные расходы, связанные с арендой банковских ячеек. Сроки проведения сделки при этом варьируются в пределах 2-3 недель.

Вариант №3. Перезаем ипотечного жилья

При перезайме продавец вместе с покупателем квартиры приходят в банк для того, чтобы переоформить ипотечную задолженность на нового собственника. Здесь очень важно, чтобы он соответствовал требованиям финансовой организации, выступающей в качестве кредитора. В результате такой сделки жилье остается в залоге у банка, однако долговые обязательства будет выполнять уже новый владелец.

Что в итоге?

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка. Большое значение имеет размер суммы задолженности. Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Следует также отметить ещё один очень важный момент — стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи должна быть выше суммы, уплаченной по ипотеке. Итоговая разница будет выплачена продавцу после прохождения договором процедуры государственной регистрации.

В случае переоформления ипотечного займа на нового собственника банк должен убедиться в платежеспособности потенциального владельца. Такая необходимость обязывает покупателя квартиры предоставить необходимый пакет документов, подтверждающий соответствующий уровень дохода нового владельца. Банк может отказать в переоформлении ипотеки, если у нового заёмщика будет плохая кредитная история.