Проект межевания земельного участка: что это за документ, для чего нужен и как его получить

Каждый знает, сколько денег у него в кошельке, какова площадь его квартиры или мощность автомобиля. Благодаря такой информации удаётся грамотно распоряжаться имуществом и планировать расходы. А как обстоят дела с земельными участками?

К сожалению, далеко не все владельцы наделов способны подтвердить их границы официальными документами, и это плохо, ведь в случае необходимости доказать право на землю будет трудно. Только тот, кто заранее позаботился об оформлении участка по всем правилам, может быть спокоен о его судьбе.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Для точного установления границ необходимо межевание, но на текущий момент законодательство не требует этого в обязательном порядке. В кадастровом паспорте такого участка ставится отметка, что границы не установлены с достаточной точностью. Подобное положение вещей имеет определённый риск, но фактически владелец земли с ним соглашается.

Однако следует знать, что в России готовится проведение кадастровых работ для уточнения состояния всех территорий. К 2018 году планируются изменения в законодательстве, согласно которым для любых операций с землёй (от сделок купли-продажи до налогообложения) потребуется точное знание пределов участка. С целью устранения «белых пятен» на кадастровой карте государства с 1 июня 2015 года началась перепись и уточнение границ земельных наделов.

Следовательно, владельцам земли всё-таки придётся эти границы устанавливать, и лучше это сделать самостоятельно, по возможности контролируя процесс. Основным документом для занесения информации в государственный кадастр является проект межевания земельного участка.

Что такое проект межевания

Понятие не следует путать с межеванием, которое представляет собой сложный многоэтапный процесс, имеющий целью уточнение границ надела. Межевой план – это особый документ, составленный землеустроителями на основании кадастрового плана определённой территории или кадастровой выписки об участке. Эти сведения затем заносятся в ГКН (п. ст. 38 ФЗ №221 «О кадастре»).

Проект межевания состоит из чертежей и большого количества данных, в том числе и аналитического плана: анализа экологических, социально-экономических, географических и других условий. Сообщаются сведения о владельце, постройках, инструментах для проведения измерении. Указываются методы определения координат, формулы для расчётов. Такой сложной работой могут заниматься только специалисты, имеющие необходимую подготовку и лицензию на осуществление деятельности.

Требования к межевому проекту содержатся в гл. 4 ФЗ №221, гл. 5 Градостроительного кодекса РФ, Приказе Минэкономразвития №412 от 24 ноября 2008 года и ряде других нормативных документов.

Для чего нужен проект межевания

Главная задача, для решения которой нужен этот документ – узаконивание территории. Она может быть купленной, полученной в дар или наследство, выделенной при разделе из другого участка. Какой бы ни была история появления надела у собственника, для оформления земли по правилам нужен проект межевания.

Согласно указанным в нём данным, участок будет внесён в государственный кадастр. С момента постановки на учёт собственник сможет успешно отстаивать границы в спорах с соседями и распоряжаться землёй, как сочтёт нужным. Например, при желании продать землю проще найти покупателей на оформленный надел, чем на тот, который имеет условные границы. Претендент на покупку, скорей всего, предпочтёт более надёжный вариант.

Ещё одна причина получить столь важный документ – изменение или уточнение ранее установленных границ. Необходимость в этом возникает, например, при разделе долевой собственности или исправлении кадастровой ошибки. В таком случае проект межевания земельного участка – это способ обновить информацию, имеющуюся у государственных органов. Указанные действия выполняются прежде всего в интересах собственника, ведь от площади надела зависит кадастровая стоимость, по которой начисляются налоги, а чётко установленные границы позволяют защитить участок от каких-либо посягательств.

Где заказать проект межевания

Инициатива составления межевого плана может исходить от кого угодно: физических и юридических лиц, государственных органов, но выполнить эту сложную работу могут только аккредитованные кадастровые инженеры. При оформлении документа они указывают в нём не только данные организации, но и номер своего квалификационного аттестата.

Проект выполняется как в письменном, так и в электронном виде, однако в последнем случае он обязательно заверяется личной цифровой подписью выполнившего его специалиста. Фирм, способных предоставить подобные услуги, довольно много.

Как происходит составление межевого плана

Подготовкой проекта занимается кадастровый инженер. Ему необходимо изучить исходные правоустанавливающие документы, прилагающиеся к ним планы и схемы. Поэтому при возникновении вопроса «как сделать проект межевания земельного участка» в первую очередь придётся подготовить необходимую документацию. Возможно, некоторые данные придётся брать из архивов.

После этапа подготовительных работ следуют полевые. Геодезическая съёмка точно определит место нахождения границ участка для обозначения их на схеме.

Данный шаг сопровождается согласованием границ, которое должно быть в межевом плане в указанных законом случаях (п. 3 ст. 38 ФЗ №221). Для получения акта согласования инженер-землеустроитель за два дня до проведения работ извещает владельцев смежных наделов. Если установленные границы их устроят, они подпишут соответствующий документ, который затем заверят подписью и печатью кадастровый специалист и представитель администрации.

Если соседи откажутся подписывать акт согласования, инженер письменно зафиксирует их решение с указанием причины, и все разногласия будут рассматриваться в суде.

В случае когда межевой план потребуется при разделе долевого имущества, будет нужен акт согласия собственников, утверждённый на их общем собрании. Если же им не удастся договориться, то основанием для раздела послужит постановление суда. Кроме этого, могут потребоваться данные о сервитутах, обременениях, постройках, объектах культурного наследия и других особенностях участка.

Когда границы будут установлены и акты согласований получены, инженер-землеустроитель сможет приступить к составлению межевого проекта. В соответствии с ФЗ №221 и Приказом Минэкономразвития №412 от 24.11.2008, в готовом документе должны быть:

  • графическая часть. Здесь в виде схемы содержится информация о рассматриваемом участке: его границы, подъезды и подходы, застроенные территории, линейные объекты, расположение зон действия публичных сервитутов;
  • текстовая часть. Здесь указываются сведения, объём которых зависит от конкретной ситуации. Кроме данных о собственниках, координат поворотных точек, формул расчётов, обременениях и прочих особенностях надела должны быть акты согласования границ и иная информация.

Стоимость межевого плана

У проектов межевания земельного участка стоимость может быть разной. Предельные расценки устанавливаются властями субъектов РФ, но конкретные цифры зависят от организации, выполняющей работы. На цену влияют площадь и расположение участка, трудности в подборе информации, объём и сложность действий, применение дорогостоящего оборудования, срочность, издержки, вызванные спорным согласованием пределов территории. Ответственность за возможные ошибки инженер несёт лично, что также удорожает стоимость услуг.

Дешёвой такая работа быть не может, поэтому меньше чем на 10-15 тысяч рублей рассчитывать не следует. Все работы, связанные с установлением границ участка, оплачиваются его владельцем.

Документы, необходимые для заказа межевого плана

Перечень документов зависит от того, какую цель преследует получатель межевого проекта. Цели могут быть разными: уточнение границ уже имеющегося участка, решение споров, устранение кадастровой ошибки, объединение нескольких наделов или раздел одного, выдел участка из долевой собственности. В каждом случае могут потребоваться особые бумаги, подтверждающие то или иное обстоятельство, поэтому список можно привести лишь обобщённый. Это те акты, справки и квитанции, которые потребуются в любой из перечисленных ситуаций:

  • правоустанавливающие документы. Эти могут быть договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о получении наследства, решение суда;
  • документ, удостоверяющий личность владельца. Для граждан это паспорт либо нотариально утверждённая доверенность, для юридических лиц – уставные документы;
  • справки БТИ при наличии построек;
  • кадастровый план территорий и выписка об участке.

Чтобы получить проект межевания земельного участка, документы потребуются в оригиналах или подтверждённых копиях во избежание подлога. Кстати, некоторые организации принимают их и в электронном виде, только нужно уточнять требования.

Трудности, которые возможны при заказе проекта межевания

Межевой план – это точный документ, одинаково нужный как гражданам, так и государству. Первые получают надел с чёткими границами, охраняемыми законом, а государство взамен приобретает возможность контролировать один из главнейших своих ресурсов. Однако ответственность за создание документов лежит на обычных людях, поэтому при составлении проектов межевания земельных участков проблемы неизбежны.

Первая заключается в возможности допустить ошибку. Её причинами становятся неопытность или невнимательность специалистов, погрешности техники, ошибки в работе программного обеспечения. Если такой недочёт попадёт в документы и будет утверждён, а обнаружен лишь спустя какое-то время, собственнику придётся проходить всю процедуру сначала.

Вторая проблема – стоимость услуг кадастровых инженеров. С 2011 года кроме них никто не вправе осуществлять подобную деятельность. Работа специалистов строго контролируется, за грубое нарушение правил их могут лишить квалификационных документов и привлечь к ответственности, поэтому, как бы ни стремилось государство снизить расценки, вряд ли в ближайшее время стоит ожидать снижения тарифов на разные виды кадастровых работ.

Третья проблема особенно сложная. Она заключается в том, что чиновники, ответственные за регистрацию недвижимости, могут субъективно относиться к кадастровым инженерам. В результате одним специалистам придётся постоянно переделывать межевые проекты, а другие, напротив, будут брать заказ за заказом. Это приведёт к уменьшению числа геодезических компаний и повышению цен на услуги оставшихся.

Итак, проект межевания земельных участков – документ, без которого невозможно чётко установить границы. В настоящее время закон не требует их непременного наличия, поэтому владельцы земель, не поставленных на кадастровый учёт, не спешат исправить упущение. Однако в планах государства – тотальная кадастровая «перепись», которая уже началась, поэтому лучше выполнить все необходимые действия добровольно, не дожидаясь прихода землеустроителей.