Расторгаем договор купли-продажи квартиры: условия, процедура и другие нюансы

Оглавление:

  1. Расторжение договора или признание его ничтожным?
  2. Основания для расторжения контракта
  3. Процедурные тонкости
  4. Как обезопасить себя
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Расторжение договора купли-продажи квартиры – это прекращение его действия и потеря актуальности обязанностей сторон. В соответствии с российским законодательством одной только воли продавца или покупателя мало для того, чтобы отменить сделку. Расторгнуть договор можно двумя способами:

  1. По обоюдному согласию обеих сторон.
  2. По инициативе одной из сторон через суд.

Специалисты в области жилищного права отмечают, что на практике добровольное расторжение договора купли-продажи недвижимости (когда и продавец, и покупатель согласны на прекращение действия документа) встречается нечасто. В большинстве случаев дело доходит до суда.

Расторжение договора или признание его ничтожным?

Прежде чем перейти непосредственно к причинам расторжения договора, стоит упомянуть пару немаловажных нюансов.

Во-первых, существуют два разных понятия: «расторжение договора купли-продажи» и «признание сделки недействительной». Несмотря на то что в обоих случаях итог будет один – договор прекращает действие, а обязанности сторон теряют актуальность – есть существенная разница в основаниях для прекращения действия документа. Недействительной (правоведы также называют ее ничтожной) сделка может быть признана, когда в процессе ее оформления были допущены грубые нарушения закона. В частности, для суда основаниями для признания договора купли-продажи жилья недействительным могут стать следующие условия:

  • контракт нарушает нормы другого закона;
  • одна из сторон является недееспособной (или ограниченно дееспособной);
  • один из участников сделки не руководил своими действиями на момент подписания договора. Этот пункт не следует путать с предыдущим. Недееспособность носит постоянный характер. Но человек может не осознавать, что делает, именно в тот короткий период времени, когда подписывается контракт. Например, являясь психически здоровым, он в тот конкретный момент находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, потерял контроль в результате травмы;
  • продавец или покупатель не достиг совершеннолетия (однако в отдельных случаях сделка с участием ребенка может быть признана законной);
  • одна из сторон договора на момент его заключения находилась под давлением: ей угрожали, применяли физическое или психическое насилие;
  • сделка была заключена посредством обмана, сговора или иных тяжких обстоятельств;
  • сделка носит мнимый характер (то есть, в результате не возникает каких-либо юридических последствий);
  • сделка носит притворный характер (то есть, прикрывает какие-то другие правоотношения между сторонами).
Стоит обратить внимание на те ситуации, когда продавцом квартиры выступает юридическое лицо. Если уставные документы организации оформлены с нарушениями, или подписи под договором ставит неуполномоченное лицо без одобрения учредителей, то сделка будет также признана ничтожной.

Разница между признанием сделки недействительной и расторжением договора заключается еще и в последствиях. Если суд установит, что купля-продажа квартиры является ничтожной, то виновная сторона обязана вернуть потерпевшему все полученное в ходе сделки имущество (или денежные средства). А в большинстве случаев еще и компенсировать судебные издержки, возместить моральный или материальный ущерб.

Из этого возникает второй нюанс: расторжение договора через суд не влечет автоматический возврат жилья прежнему владельцу. Когда расторжение договора купли-продажи квартиры происходит по инициативе продавца, часто допускается ошибка: в исковом заявлении указывается просьба расторгнуть договор, но упускается требование о возврате имущества. В результате судья удовлетворяет только те исковые требования, что были заявлены: действие контракта прекращено, но недвижимость «зависла» между сторонами отмененной сделки. Приходится снова обращаться в суд с просьбой вернуть квартиру прежнему хозяину. А это время и деньги. Поэтому эксперты юристы советуют в заявлении указывать сразу оба требования: расторгнуть договор и вернуть жилплощадь. Также можно просить возместить причиненный ущерб, если нарушения виновной стороны носят грубый характер.

Основания для расторжения контракта

Условия, при которых договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, прописаны в ст. 450 Гражданского Кодекса РФ. Все они сводятся к тому, что действие документа прекращается, если одна из сторон допускает серьезные нарушения пунктов соглашения, а также в некоторых иных случаях, предусмотренных российским законодательством. К таким причинам можно отнести:

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи (фото: freedigitalphotos.net).

  • отказ продавца или членов его семьи выселиться из продаваемой квартиры или сняться с регистрационного учета;
  • расторжение договора купли-продажи квартиры возможно в связи с неполной оплатой (или отказом от оплаты). Само собой, такое нарушение может допустить только покупатель после регистрации сделки в Росреестре;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств. Здесь имеется в виду тот факт, что нет вины какой-то из сторон, но появляются причины, из-за которых соблюдение условий договора не представляется возможным. И эти причины не могли предусмотреть ни продавец, ни покупатель. Часто непредвиденные обстоятельства возникают в связи с интересами третьих лиц. Например, стороны обговорили все условия, подписали контракт, квартира не обременена. Но вдруг появляется досрочно освобожденный из тюрьмы родственник продавца, который через суд восстанавливает свои права на пользование жильем (такое допускается российским законодательством). Понятно, что покупатель не согласился бы на сделку, если бы мог предвидеть такой ход событий. В этом случае можно через суд расторгнуть уже подписанный договор.

Процедурные тонкости

Как уже упоминалось в начале статьи, расторгнуть контракт можно и в досудебном порядке по обоюдному согласию сторон. Для этого необходимо заключить отдельное соглашение о расторжении договора купли-продажи. После чего обратиться в Росреестр с тем же пакетом документов, что использовался и при регистрации смены собственника. Если же договор был заверен у нотариуса, следует обратиться к этому же юристу. Он самостоятельно составит новый договор об отмене сделки.

Договор значительно проще расторгнуть, когда перехода права собственности еще не произошло. Ведь квартира остается во владении продавца. Это значит, что обе стороны могут избежать рисков независимо от того, расторгается ли договор купли-продажи по инициативе покупателя, или этого требует продавец.

Куда сложнее дело обстоит, когда жилье уже сменило хозяина. В этом случае расторгнуть контракт можно только в определенных ситуациях (они были перечислены выше), предусмотренных законодательством или в соответствии с заранее прописанными в договоре пунктами. К тому же, если сторонам не удалось договориться и урегулировать вопрос в досудебном порядке, то в силу вступают сроки исковой давности. Подать заявление можно в течение трех лет. Это правило одинаково для всех участников сделки.

Как уже упоминалось, чтобы вернуть себе квартиру, продавец (если расторжение происходит по его воле) должен в исковом заявлении упомянуть требование о возврате имущества в случае прекращения действия договора. Однако этой дополнительной судебной волокиты можно избежать, заранее прописав в договоре пункт, в соответствии с которым недвижимость переходит в обратно в собственность бывшего владельца после расторжения соглашения.

Помните, что потерпевший имеет право взыскать в судебном порядке компенсацию за причиненный ущерб, если виновной стороной были допущены серьезные нарушения, повлекшие материальные расходы или моральные переживания истца. Это требование также необходимо прописать в исковом заявлении.

Как обезопасить себя

В этом разделе мы приведем несколько примеров, как сторонам сделки по купле-продаже квартиры избежать неприятных последствий и гарантировать справедливое решение суда, если дело дойдет до расторжения контракта.

  1. Типовой договор купли-продажи содержит пункт, в соответствии с которым покупатель передает деньги за квартиру уже после регистрации сделки в Росреестре. Таким образом, продавец рискует столкнуться с неуплатой, уже лишившись собственности. Если покупатель откажется платить, то продавец, конечно, сможет получить обратно недвижимость. Но потратит много времени, нервов, нередко и средств. Поэтому можно потребовать через суд не расторгнуть договор, а привлечь покупателя к оплате. При этом стоит сослаться на ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой продавец имеет право не только на получение платы за жилье и компенсации за моральный вред и судебные издержки, но и на проценты. Это правило регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
  2. Вообще, типовой договор купли-продажи необходимо, что называется, доводить до ума. В частности, следует обязательно предусмотреть возможность его расторжения отдельным пунктом. В качестве подпунктов нужно прописать конкретные условия, при которых контракт прекращает свое действие. Конечно, лучше всего проконсультироваться с опытным в жилищном праве специалистом – он сможет подсказать наиболее распространенные в юридической практике основания для расторжения договора. Все эти меры дают обеим сторонам сделки возможность решить вопросы через суд, но в относительно небольшой срок.
  3. Внимательно просмотрите пункт о сроках и порядке передаче денежных средств от покупателя продавцу. Обязательно удостоверьтесь, что формулировки не допускает двусмысленного толкования. Особенно это важно для продавца, когда покупатель привлекает средства ипотечного кредита. Поскольку деньги в таком случае передаются обычно в несколько этапов.
  4. Покупателю следует осторожно относиться к предоплате. В большинстве случаев владелец квартиры просит задаток или аванс. Эти два понятия следует различать, особенно когда дело доходит до отдельного договора об авансовом платеже или договора задатка. Дело в том, что аванс по закону вернуть не получится после расторжения контракта: этот вид платежа не подлежит возврату, так как после передачи становится собственностью получателя. Так что, если продавец для подтверждения серьезности намерений покупателя требует частичной предоплаты, то передавать деньги следует именно в качестве задатка. Требования продавца провести средства именно как аванс должны вызвать подозрения у покупателя: возможно с квартирой что-то нечисто.
  5. Факт перехода недвижимости от одного собственника к другому по закону должен быть зафиксирован путем подписания передаточного акта. Зачастую этот момент игнорируется сторонами сделки. Между тем нередки случаи, когда продавец после получения денег начинает «темнить» и всячески оттягивает момент вручения ключей новому владельцу. При этом Гражданский Кодекс не определяет конкретный период, в который недвижимость должна быть передана новому хозяину. Есть лишь упоминание о «разумных сроках». Чтобы избежать неприятностей, стоит заранее указать в договоре время, в течение которого квартира будет передана покупателю. Если продавец нарушит это условие, соответствующий пункт контракта обеспечит покупателю более быстрое урегулирование вопроса в суде, независимо от того, будет ли расторгнут договор или нет.
  6. Не стоит «хитрить» со стоимостью недвижимости, указанной в договоре. Подобные манипуляции иногда предпринимаются по инициативе продавца, чтобы снизить налоговые обязательства. Если в контракте будет указана сумма меньшая, чем реальная цена, заплаченная покупателем, в случае расторжения договора купли-продажи вернуть получится именно те деньги, что прописаны в документе. К такому приему нередко прибегают мошенники.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры – процесс сложный, но реальный. Причин, по которым документ утрачивает свою силу, немало. Но факты нарушения закона или условий контракта нужно еще доказать, что нередко бывает проблематично. Поэтому и покупателю, и продавцу необходимо крайне ответственно подходить к сделке. И заранее предусмотреть «пути отступления», дополнив договор некоторыми пунктами. Лучше потратить небольшие деньги на юриста и гарантировать чистую сделку, чем в будущем терять время, нервы и средства в суде.