Раздел земельного участка: грамотное и безопасное прохождение процедуры

Оглавление:

  1. Критерии, предъявляемые к участку при процедуре его раздела
  2. Подготовительный этап раздела земельного участка
  3. Межевание земельного участка
  4. Соглашение о разделе земельного надела
  5. Постановка на учет и государственная регистрация новых участков
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Действующее земельное законодательство позволяет производить различные манипуляции с земельным участком – выделять, объединять или перераспределять новые зоны на основе участка, зарегистрированного в установленном порядке. Самой распространенной процедурой является раздел общего земельного участка на несколько небольших по площади наделов.

При добровольном дроблении земли, находящейся в общей собственности, заключается соглашение о разделе земельного участка. В случае разногласий между совладельцами деление общей территории происходит через суд.

Критерии, предъявляемые к участку при процедуре его раздела

При разделе исходного участка земли образуется два или больше самостоятельных объекта недвижимости. При этом нельзя дробить одну зону до бесконечности – закон прямо говорит о необходимости соблюдать предельные размеры вновь образованных территорий. В противном случае новые участки не будут поставлены на кадастровый учет.

Минимальные и максимальные величины, характеризующие земельные наделы, устанавливаются распоряжением органов местного самоуправления или действующим градостроительным регламентом. Так, в Москве и Подмосковье граждане могут воспользоваться правом получения в собственность участков следующих размеров:

  • под организацию садоводства или дачное строительство – от 0,06 до 0,15 га;
  • для использования под огороды – от 0,04 до 0,10 га;
  • для обустройства фермерского крестьянского хозяйства (КФХ) – от 2 до 40 га.

Если земельный участок имеет целевое предназначение, а в результате раздела может произойти изменение его категории, то на этой территории запрещено проведение процедуры дробления. Нельзя разграничивать зону на более мелкие и в том случае, если в результате обособления границы территорий будут сливаться или вклиниваться одна в другую.

Границы земельных участков, сформированных вследствие раздела, не должны совпадать или пересекаться с существующими границами муниципальных образований или населенных пунктов. Преобразование земель невозможно, если оно сопряжено с возможностью нарушения градостроительных правил и регламентов.

Если на исходный земельный участок зарегистрированы ограничения или обременения, то такая территория разделу не подлежит.

Когда соглашение на раздел земельного участка между собственниками достигнуто и исходная территория соответствует всем требованиям законодательства, можно приступать к подготовительным работам.

Подготовительный этап раздела земельного участка

Приготовление к процедуре реструктуризации территории включает в себя стандартные операции:

  • получение кадастрового плана и выписки о постановке исходного участка на кадастровый учет;
  • предъявление правоустанавливающих документов на землю в инженерную службу Кадастровой палаты;
  • проведение экспертизы исходного надела на предмет определения границ вновь образованных участков и на пересечение их с соседними землями;
  • проведение геодезических изысканий и получение обоснованного заключения о необходимости проведения полевых работ.

Межевание земельного участка

Деление территории земли на нужное количество участков производится путем его межевания. Работы выполняются инженером-землеустроителем, имеющим соответствующую лицензию, на основании заявления собственника исходного участка. Заинтересованное лицо при подаче заявления должно подтвердить, что принимает на себя бремя финансовых издержек, связанных с процедурой размежевания.

При совершении кадастровых действий обязательно присутствие собственников (пользователей или владельцев) разделяемого земельного надела и соседних с ним территорий. При желании собственники могут уполномочить доверенное лицо на совершение всех юридически важных действий с принадлежащей им недвижимостью. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Размежевание делимой территории возможно только при подтверждении факта согласия законных совладельцев земельного участка, планируемого к разделу.

Инженер-землеустроитель производит необходимые измерения, вычисляет площадь исходной зоны и тех частей, которые образуются в результате раздела. Все исчисления и чертежи заносятся в межевое дело. Одновременно составляется акт определения и координирования границ земельных участков, который подлежит заверению комитетом по земельным ресурсам муниципалитета.

Соглашение о разделе земельного надела

После завершения кадастровых мероприятий собственниками составляется документ, подтверждающий совместное решение совладельцев участка на его разделение.

Чтобы избежать юридических неточностей при написании соглашения о разделе земельного участка, образец можно скачать на нашем сайте.

Решение собственников составляется в простой письменной форме, и непременно охватывает следующие обязательные сведения:

  • точный адрес и кадастровый номер исходного земельного надела;
  • данные о его собственниках;
  • сведения о том, в каких долях производится раздел и о наличии согласия всех совладельцев земли;
  • уточнение относительно того, которая из сторон соглашения будет нести расходы по регистрации вновь созданных территорий.

Нужно ли оформлять соглашение о разделе нотариально (фото: freedigitalphotos.net).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения соглашения, но, по желанию сторон и для обеспечения юридической чистоты процедуры, лучше удостоверить подписи совладельцев земельного участка, находящегося в общей собственности, у нотариуса.

В случае несогласия кого-либо из числа сособственников дробить общий земельный надел, решение вопроса по разделу передается в суд. Если сумма иска по разделу территории составляет 50 тысяч рублей и менее, то заявление подается мировому судье. При более высокой цене исковых требований дело о разделе рассматривается в районном суде по месту нахождения надела, подлежащего принудительному разделу.

Подписанное соглашение владельцев общей собственности о разделе земельного участка на два или более надела является одним из документов, на основании которых вновь образованным территориям будут присвоены новые адреса. Для этого все совладельцы земли (или уполномоченный представитель по нотариально заверенной доверенности) должны обратиться в градостроительный комитет местного муниципалитета. Кроме указанного соглашения, потребуются следующие документы:

  • Межевое (землеустроительное) дело;
  • Правоустанавливающие документы на исходный земельный надел;
  • Кадастровый паспорт на общий участок.

При отсутствии соглашения между собственниками заявитель представляет копию судебного решения.

Постановка на учет и государственная регистрация новых участков

Чтобы вновь созданные путем деления объекты недвижимости зарегистрировать в Государственном кадастре земель, следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра со следующим пакетом документов:

  • заявление по утвержденной форме о постановке на учет нового земельного участка;
  • личный паспорт собственника;
  • землеустроительное (межевое) дело;
  • решение органа местного самоуправления о присвоении новым наделам адресов.

Если личное присутствие собственников в территориальном органе Росреестра затруднительно, то ходатайство и копии прилагаемых документов можно передать в электронном виде (посредством портала государственных услуг) или отправить по почте. Кроме того, пакет документов с подписанным заявлением о постановке на кадастровый учет можно передать через Многофункциональный центр (МФЦ).

Постановка на кадастровый учет осуществляется не позже, чем через 10 дней после получения всех необходимых бумаг. После этого собственники или уполномоченный представитель получает на руки кадастровые паспорта на все вновь созданные участки.

Заключительной фазой раздела земли на более мелкие участки является регистрация прав собственности на них в Росреестре. С момента подачи документов на новые земельные подразделения прекращается существование исходного земельного участка. Основанием для государственной регистрации прав собственности на вновь образованные зоны являются:

  • соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности или копия судебного решения;
  • кадастровые паспорта новых территориальных образований;
  • заявления от собственников о регистрации права;
  • личные паспорта владельцев земельных наделов.

Регистрация права собственности на созданные объекты недвижимости предполагает уплату государственной пошлины в размере 2000 рублей. Квитанция об оплате этого сбора не является обязательным документом, но, во избежание недоразумений, лучше приложить ее оригинал к ходатайству о регистрации прав собственности.

Где регистрируют соглашение о разделе участка (фото: freedigitalphotos.net)

Срок совершения процедуры государственной регистрации права на земли, полученные от деления общей территории, составляет 10 дней. За это время сотрудники Росреестра проверяют законность и правильность оформления всех представленных документов и выносят решение о внесении корректив в ЕГРП относительно исходного земельного участка.

После этого каждый из совладельцев получит на руки Свидетельство о праве собственности на новый земельный участок, подтверждающий юридическое существование вновь образованного землевладения.

Следует иметь в виду, что любые юридические преобразования, производимые с земельным участком, не прекращают зарегистрированного права третьих лиц на ограниченное пользование территорией (сервитут). Поэтому, если частный сервитут был зарегистрирован в законном порядке, то при смене собственника земли он переходит к новому владельцу. Все ограничения и обременения «старого» участка будут переоформлены на вновь образованные наделы и сведения о них будут указаны на обратной стороне Свидетельства о праве собственности.

Процедура разделения земли, находящейся в общей собственности, требует от совладельцев существенных усилий, затрат времени и финансов. Во избежание затягивания процесса из-за ошибок с формированием необходимых документов рекомендуется пройти консультацию в территориальном подразделении БТИ или Росреестра.