Разрешение на использование земельного участка: что это такое, кем устанавливается и для чего нужно

Земля – это важный природный и экономический ресурс государства, поэтому забота о ней осуществляется на уровне законодательства. Для максимального сохранения и рациональной эксплуатации земли и всего, что на ней находится, было введено понятие разрешения на использование земельных участков. Оно подразумевает распоряжение наделами по правилам, назначенным для выбранной территории. Разделение на такие зоны и установление порядка эксплуатации контролируется федеральными законами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Люди покупают участки для разных целей. Кто-то хочет построить дом и жить там с семьёй, чья-то цель – дача, где можно выращивать овощи, фрукты и ягоды для личных потребностей, а некоторые мечтают о настоящем фермерском хозяйстве. Поэтому, приобретая надел, нужно уточнить допустимые варианты его эксплуатации, чтобы не стать владельцем земли, которая непригодна для решения поставленных задач.

Что такое виды разрешённого использования и какие они бывают

Земельный кодекс делит все земли на семь категорий, от которых и зависит их целевое назначение. Эти категории перечислены в ст. 7 ЗК:

  • земли сельскохозяйственные, предназначенные для животноводства, овощеводства, звероводства и т. д.;
  • земли населённых пунктов, выделенные для застраивания;
  • земли, использующиеся для транспорта, связи, промышленности, энергетики;
  • особо охраняемые территории и объекты;
  • земли водного, лесного фонда и запаса.

Территории, указанные в первых четырёх пунктах, могут быть приватизированы гражданами или юридическими лицами, а право владения водным, лесным фондами и территориями запаса принадлежит только государству. Однако в ряде случаев подобные наделы можно брать в аренду.

Каждой из перечисленных категорий соответствует особый правовой режим: нюансы приватизации, разная кадастровая стоимость, а ещё – особый вид разрешённого использования (ВРИ), указывающий, какую деятельность возможно на ней выполнять. При этом у некоторых категорий ВРИ совпадают. К примеру, ведение личного подсобного хозяйства позволено на землях сельскохозяйственных угодий и населённых пунктов.

Понятие зонирования

При определении разрешения на использование земельного участка Земельный кодекс в статье 7 (абз. 1 п. 2) утверждает, что его вид устанавливается согласно зонированию территорий, а оно проводится в соответствии с федеральными законами.

Кроме территориального зонирования существует ещё и градостроительное (гл. 4 ГрК). Оно разработано для создания условий развития муниципальных образований и предусматривает разработку особого документа муниципального уровня – Правил землепользования и застройки. Такой документ обязательно содержит карту зонирования и градостроительные регламенты, которые в пределах границ каждой зоны устанавливают виды разрешённого использования, предельные размеры участков и параметры объектов капитального строительства.

Отличие градостроительного зонирования от территориального в том, что оно не только определяет принадлежность участка к установленной категории, но включает в себя программу развития земель в длительной перспективе. В результате такой разбивки территории образуются жилые, производственные, общественно-деловые, зоны транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственные, рекреационного, специального назначения и т. д.

Виды разрешённого использования

Собственно видов разрешённого использования очень много. Они перечислены в специальном классификаторе, являющемся приложением к приказу №540 Минэкономразвития от 1.09.2014. Каждый вид являет собой комплекс характеристик, предписывающих собственнику варианты допустимой эксплуатации земли. Среди них дачное и индивидуальное жилищное строительство, застройка коммерческой направленности, ведение подсобного хозяйства, сельскохозяйственное использование и другие.

Законом предусмотрено три группы видов разрешений:

  • основные. Например, это может быть возведение многоэтажных жилых домов в зоне населённого пункта или организация фермерского хозяйства в зоне сельскохозяйственного назначения. Выбирая такой вид использования, собственник участка не нуждается в каких-либо разрешениях от властей (ст. 37 ГрК);
  • условно разрешённые. Выбирая такой вид использования, придётся написать заявление в органы местного самоуправления и взять официальное разрешение. Примером являются спортзалы, больницы, офисные здания.
  • вспомогательные. Они применяются только совместно с видами из двух предшествующих групп. Например, это могут быть подземные гаражи офисных сооружений в зоне жилой застройки.

Кто устанавливает категорию и вид разрешённого использования земель

Распределением земли по категориям занимаются государственные органы. Об этом говорит п. 1 с. 8 Земельного кодекса. Например, территории, находящиеся в федеральной собственности, распределяются Правительством РФ, а муниципальные наделы – органами исполнительной власти в регионах.

Когда возникает необходимость смены категории участка, находящегося в частной собственности, привлекается исполнительная власть субъектов РФ, если дело касается земель сельхозназначения, и местное самоуправление – при смене категории участков других целевых назначений (п. 4 с. 8 ЗК).

Что касается вида разрешённого использования, то он может быть установлен перечисленными ниже способами:

  • при покупке муниципального надела, категория которого уже определена продавцом, покупатель вправе самостоятельно выбрать любой из видов разрешений на использование, предусмотренных зонированием (п. 2 ст. 7 ЗК). Перечень видов содержится в классификаторе;
  • при покупке земли у частного лица вид разрешённого использования сохраняется. Участники сделки не могут его изменить лишь по своему желанию и обязаны пользоваться наделом в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК);
  • при образовании участка после раздела имущества новые наделы наследуют разрешение на использование от прежнего;
  • при изменении ранее установленного ВРИ участка.

Где узнать вид разрешённого использования земли

Куда обратиться, чтобы получить всю необходимую информацию (Фото: www.interfax.by)

ВРИ является важной характеристикой участка и упоминается во всех документах, сопровождающих сделки с ним. В связи с этим сведения внесены в Государственный кадастр недвижимости, и выяснить необходимую информацию удастся, заказав кадастровую выписку или паспорт надела.

Если окажется, что в ГКН такие данные не занесены, это будет означать отсутствие правового режима использования и невозможность участвовать в сделках, пока владелец земли не исправит упущение.

Как пользоваться наделами различных целевых назначений

Поскольку земля покупается для определённых целей, следует сразу приобретать участок, пригодный для их реализации. Как уже говорилось выше, один вид разрешения на использование доступен в нескольких категориях, но со своими нюансами, которые следует изучить перед покупкой.

К примеру, многие мечтают о загородном доме, и им требуется разрешение на использование земельного участка под строительство. Следовательно, при покупке земли необходимо выбирать категории земель населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения. Виды целевого назначения, которые позволят построить дом на приобретённом участке: индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение подсобного или фермерского хозяйства.

Каждое из указанных разрешений имеет свои особенности. Например, выбрав ИЖС, можно спокойно возвести дом (не более 3 этажей) для одной семьи (п. 3 ст. 48 ГрК). В таком доме разрешено получать постоянную регистрацию. Земля для дачного строительства стоит намного дешевле, но построить жилой дом удастся не на всех участках. Будут трудности и с получением постоянной регистрации. Участки на землях сельхозназначения могут не иметь права застройки, либо иметь, но на особых условиях.

Возможность изменить разрешение на использование участка

Покупка земли подходящего вида целевого назначения – идеальный вариант, но как быть тем, кому земля досталась, к примеру, в наследство? Или со временем изменились планы на использование своего надела? Выход один – изменение вида разрешённого использования.

Теоретически это удастся сделать двумя способами: перевод участка в другую категорию или изменение вида использования внутри одной категории. Практически же первый способ трудноосуществим, поскольку вопрос решается на уровне Правительства, требует очень много времени, иногда – внесения изменений в генеральные планы застройки территорий (ФЗ №172). Прибегать к этому варианту следует в самых крайних случаях, лучше воспользоваться вторым способом, который описан в ст. 37 и 38 ГрК. Порядок действий следующий:

  • обратиться с запросом в Управление архитектуры и градостроительства и выяснить, есть ли для данного населённого пункта правила землепользования и застройки;
  • если такой документ есть, то истребовать справку об установленном для участка ВРИ и перечень всех допустимых разрешений для зоны, где он находится. В случае, когда в списке интересующее разрешение имеется, но в кадастровой выписке его не оказалось, нужно написать в Кадастровую палату заявление об учёте изменений ВРИ, приложив к нему эту справку;
  • если правила отсутствуют, придётся организовывать публичные слушания. Необходимо написать заявление об изменении разрешения на использование земельного участка. В нём сообщается, почему возникла необходимость смены целевого назначения надела;
  • вместе с заявлением подаётся пакет бумаг: копия паспорта заявителя, кадастровая выписка, документы, подтверждающие право собственности, заключение экологической экспертизы;
  • орган самоуправления создаёт комиссию по проведению слушаний, а она извещает всех заинтересованных лиц. Обычно это соседи по участку, которые высказывают свои замечания по рассматриваемому вопросу;
  • результаты слушаний размещаются на официальном сайте муниципального образования и публикуются в местных газетах. Окончательное решение принимает глава администрации на основании итогового заключения;
  • если результат будет положительным, постановлением администрации будут внесены утверждённые изменения в ГКН и ЕГРП.

Выдача разрешений на использование государственной земли без предоставления участков

С 1 марта 2015 года действует новая глава Земельного кодекса. Она устанавливает порядок получения разрешения на использование земельного участка без предоставления надела или установления сервитута.

Под действие закона попадают только публичные земли. В ст. 39.33 ЗК перечисляются основания для использования земель без предоставления участков. Среди них ремонт линейного объекта, строительство временных объектов, складирование материалов и разной техники, необходимых для такого ремонта, деятельность по сохранению и развитию традиций и обычаев коренных народов. Также удастся получить разрешение на использование земельного участка для изыскательских работ: инженерных и геологических.

Закон устанавливает порядок получения разрешения, перечень требующихся документов, основания для отказа.

Итак, разрешение на использование – важная характеристика, которая указывает, чем можно и нужно заниматься на каждом конкретном участке. Пользоваться землёй, не зная, для чего она предназначена, удастся, но велик риск совершить нарушение, которое карается административным штрафом. Его размер может достигать нескольких сот тысяч рублей. Следовательно, при покупке участка важно убедиться, что он действительно подходит для выполнения поставленных задач либо подготовиться к процедуре изменения вида разрешённого использования.