Семейные отношения и налоги: как выгоднее переоформить квартиру на родственника?

Оглавление:

  1. Когда можно не платить?
  2. Правила дарения
  3. Завещание
  4. Рента
  5. А как же мена?
  6. Кадастровая удавка
  7. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Между родней недвижимость дарят, продают по цене, более гуманной, нежели другие собственники или риелторские бюро. Но тут встает и другая проблема — налоги. Получение квартиры или дохода от ее продажи считается пополнением дохода, а значит, облагается данью. Многие хотели бы полностью избежать необходимости делиться с государством. И это возможно, если речь идет о близких родственниках.

Когда можно не платить?

НДФЛ не начисляется при:

  • передаче жилплощади в дар близкому родственнику;
  • получении жилья по завещанию;
  • ренте.

Под категорию близкой родни попадают матери, отцы, бабушки, дедушки, супруги, отпрыски, внуки. Во всех остальных случаях, кроме завещания, получателю квадратных метров или денег от продажи предстоит выплатить государству денежную сумму в размере 13% от стоимости жилья.

Правила дарения

Если жилплощадь предназначается в подарок человеку, связанному с собственником узами кровного родства, то этот момент — кем приходятся друг другу участники сделки — в обязательном порядке прописывается в договоре (ст. 572 ГК) и подтверждается документально. Потребуется справка из ЗАГС.

Дар зарегистрируют и без нее, если все остальные экземпляры присутствуют, а в договоре не содержится ошибок или противоречащих законодательству моментов. Но в таком случае дар будет расценен как стандартный, а стало быть, облагаемый налогом. Кем бы участники друг другу ни приходились.

Также потребуются:

  • общегражданские паспорта участников;
  • правоподтверждающая документация на жилье;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие сособственника;
  • оплаченная квитанция пошлины.

Договор можно составить самостоятельно, но лучше прибегнуть к помощи нотариуса, чтобы исключить вероятные недоразумения.

Завещание

Плюсы завещания состоят в том, что завещать разрешается кому угодно: как кровному родственнику, так и вовсе постороннему человеку (ст. 1119 ГК). Между собой участники договариваются о порядке пользования квартирой, а после смерти владельца она отходит родственнику официально. Никаких дополнительных документов для составления волеизъявления не нужно, кроме паспорта и правоподтверждающих бумаг, чтобы исключить неточности в характеристиках передаваемой квартиры.

Но такая сделка весьма часто оспаривается. Могут обнаружиться и претенденты на обязательную долю (ст. 1149 ГК), не делиться с которыми не получится. К этому виду передачи следует прибегать, когда других кандидатов на наследство нет.

Рента

Ренту заключают также с любым родственником (ст. 583 ГК), налоги начисляться не будут. Этот тип сделки удобен для обеих сторон:

  • нет дохода, которым может поинтересоваться государство;
  • бывший хозяин получает ежемесячную плату в определенном объеме.

Сделка подразумевает договор, в котором детально прописываются все нюансы сотрудничества.

У этого типа передачи жилья есть главная особенность: квартира вроде бы достается бесплатно, и в то же время ее придется отрабатывать. Это может растянуться на много лет. Вероятно, придется мириться с непростым характером пожилого родственника.

А как же мена?

Многие обыватели зададут вопрос: а как же договор мены, например, если квартиры равноценны? В действительности, декларация 3-НДФЛ при обмене квартир обязательна (Письмо Минфина РФ № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года), так как оба участника сотрудничества получают равноценный или неравноценный доход. Это относится не к только денежному эквиваленту, но и к натуральной форме (ст. 210 НК).

Обмен приравнивается к покупке, если это не противоречит основным принципам первой (ст. 567 ГК). Мало того, мена без доплаты, а также родственные узы исключают возможность получения налогового вычета, а значит, облегчения налогового бремени (ст. 220 НК).

Кадастровая удавка

Некоторым гражданам приходит в голову идея уменьшения показателя стоимости передаваемой жилплощади в договоре сделки до минимума. Это, конечно, нечестно, но и не наказуемо. Правда, и требовать с получателя можно будет только сумму, зафиксированную документально, если речь идет о покупке.

Современные требования Налогового кодекса РФ однозначны: размер отчислений опирается на кадастровую стоимость жилища (ст. 408 НК). То есть в договоре нельзя ставить меньшую сумму. Этот принцип в народе прозвали «кадастровой удавкой».

До 2015 года, а именно тогда были введены изменения в гл. 32 НК (Федеральный закон № 284-ФЗ от 4 октября 2014 г), за основу бралась инвентаризационная стоимость жилища, когда о размере отчисления получателю дохода можно было не волноваться. По современным нормам, такой ход провести уже не получится. Налоговая служба обязательно заинтересуется неприлично низкой ценой и доначислит налог.

Итак, полностью от налогов не уйти даже родственникам первой линии. Не получится уменьшить бремя обязательных отчислений и с помощью налогового вычета, так как речь идет о родственниках. Тем не менее, если этот вопрос принципиален, можно выбрать безболезненный для обеих сторон вариант: завещание или ренту.

Частые вопросы

Обязана ли правнучка платить налог за квартиру, подаренную прабабушкой?

За подаренную недвижимость не платят НДФЛ только близкие родственники (ст. 217 НК). Это отцы, матери, дети, супруги, бабушки, дедушки, братья и сестры. Дети внуков в эту категорию не входят. Соответственно, придется платить, так как родство не первой линии.

Есть ли способ не близкому родственнику избежать налогов за полученную жилплощадь?

Собственник вправе оформить завещание или рентный договор (ст. 583 ГК). Они отчислениями не облагаются. Но возникает ряд других сложностей. Что именно выбрать, следует крепко подумать. И у того, и у другого типа передачи есть ряд своих особенностей. Если на жилье претендовать больше некому, завещание выгоднее будущему владельцу. В случае судебных разбирательств по рентным договорам, как показывает практика, судьи чаще всего принимают сторону хозяев, то есть рентополучателей.

Свободна ли от налогов мена без доплаты?

Обмен квадратными метрами, с доплатой или нет, — все равно обогащение. Согласно гражданскому законодательству, на мену распространяются правила купли-продажи. И тот, и другой участник получают доход, пусть и в натуральном виде, а стало быть, требуется декларация 3-НДФЛ.

Если отдать племяннице квартиру под видом мены, это обяжет ее платить налоги?

Для наделения близких жилплощадью мена однозначно не самый лучший вариант. Родство, близкое или нет, не играет никакой роли. Можно попробовать завещание. Тогда можно заселить будущую владелицу в квартиру, при этом владелец ничем не рискует, поскольку недвижимость юридически остается его до конца жизни. Но если среди других членов семьи есть кандидаты на обязательную долю, то племяннице с ними придется делиться. Тогда лучше оформить дарение. И можно же компенсировать ей хотя бы часть того, что придется отдать в счет НДФЛ.