Социальный наем жилья: общие понятия и особенности

Оглавление:

  1. Кому и на каких основаниях?
  2. Суть договора социального найма
  3. Права сторон при социальном найме
  4. Тонкости социального найма

Социальный наем жилого помещения – это один из видов арендных отношений. Он заключается в том, что лица, не обладающие собственным жильем, могут доказать необходимость на улучшение жилищных условий, дождаться очереди и получить от государства или муниципалитета квартиру. В этой статье мы дадим подробное определение социальному найму, распишем его особенности и упомянем о необходимых нюансах.

Кому и на каких основаниях?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Жилые помещения по договору социального найма могут быть предоставлены различным категориям граждан России. Со стороны законодательства этот аспект регулируется ст. 49 и 51 Жилищного Кодекса РФ. В нем прописано, что прежде всего жилые помещения предоставляются малоимущим семьям, лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. На практике же это означает, что муниципальную квартиру приходится ждать годами – государство или местная администрация не обладает таким объемом жилфонда, чтобы удовлетворить нужды всех очередников.

Так кто же может претендовать на получение социальной квартиры?

  1. Люди и члены их семей, у которых нет собственного жилья, и которые не являются действующими нанимателями муниципальных квартир.
  2. Семьи-наниматели социального жилья, которое по площади не соответствует нормам на одного человека (в каждом регионе эти нормы свои, колеблются они от 8 до 15 квадратных метров на человека).
  3. Лица, проживающие в помещениях, не отвечающих требованиям законодательства (ветхие, аварийные дома, с нарушениями санитарных норм, требований пожарной безопасности и т.д.).
  4. Лица, проживающие в съемной или приватизированной квартире с другими семьями, в составе которых есть граждане, страдающие острой формой заболевания, из-за чего совместное проживание не представляется возможным (и при этом не имеющие альтернативного жилья).

Решение о том, предоставлять претенденту квартиру в социальный наем или нет, принимает орган местного самоуправления. Само собой, лица, желающие получить муниципальное жилье должны стоять в очереди. В общем порядке им предоставляются жилые помещения по мере их освобождения (или появления). Но, как и в любых других системах государственного или муниципального учета, здесь есть внеочередники:

  • граждане, чье жилье признано непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции и ремонту;
  • дети-сироты или дети, оставшиеся без попечительства родителей;
Здесь важным условием для предоставления жилья по соцнайму является окончание пребывания таких детей в учебных заведениях, приемных семьях, детских домах и других учреждениях социальной защиты несовершеннолетних с постоянным пребыванием. Также жилье положено и тем лицам, которых сразу же после окончания учебы призвали в Вооруженные Силы РФ, но после их демобилизации. Муниципальную квартиру вправе получить молодой человек, который начал отбывать наказание в местах лишения свободы до совершеннолетия.
  • граждане, страдающие тяжелым заболеванием, делающим невозможным их совместное проживание с другими семьями (с полным перечнем таких болезней можно ознакомиться в ст. 51 ЖК РФ).

Суть договора социального найма

Как и любые другие сделки с недвижимостью, социальный наем должен быть подтвержден документально. То есть, договором.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме между нанимателем (физическим лицом) и наймодателем (собственником жилья, муниципалитетом или государственной структурой). До 2005 года не существовало унифицированного образца этого документа, но Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2005 был утвержден типовой договор соцнайма. В нем зафиксированы основные положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, порядок изменения, расторжения или прекращения действия договора, а также другие условия. Договор соцнайма является бессрочным.

В соответствии с этим документом, наймодатель передает в бессрочное пользование нанимателю изолированное жилое помещение. При этом нужно отметить один из важнейших аспектов договора соцнайма: члены семьи нанимателя обладают равными с ним обязанностями и правами. И это не зависит от того, вселялись они в муниципальную квартиру вместе с нанимателем, или въехали уже позже. В ст. 69 Жилищного Кодекса РФ определены лица, которые считаются членами семьи:

  • муж/жена нанимателя;
  • дети нанимателя;
  • родителя нанимателя;
  • другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Под ведением общего хозяйства в данном случае понимается наличие общего бюджета, совместных расходов на приобретение продуктов питания, предметов первой необходимости и т.д.

Права сторон при социальном найме

Права сторон в социальном найме прописаны в целом ряде статей Жилищного Кодекса РФ.

Наниматель имеет право:

Социальный наем: права и обязанности (фото: freedigitalphotos.net).

  • пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
  • вселять в установленном порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется);
  • сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
  • требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;
  • расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;
  • осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Наймодатель вправе:

  • требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;
  • запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Тонкости социального найма

У аренды жилого помещения у муниципалитета или государства есть свои нюансы. В этом разделе мы остановимся на некоторых особенностях социального найма жилого помещения.

  1. Прописка. Несмотря на то что неприватизированное жилье не принадлежит нанимателю, он имеет право зарегистрироваться там сам и прописать членов своей семьи.
  2. Приватизация. Не стоит забывать, что муниципальное жилье в будущем может быть включено в программу приватизации. И в этом случае все прописанные в арендуемой квартире лица автоматически становятся участниками приватизации. Поэтому часто возникают споры внутри семей, когда наниматель хочет вселить в снимаемую квартиру своего родственника, которого другие жильцы считают посторонним.
  3. Количество жильцов в муниципальном жилом помещении, как уже упоминалось, ограничено площадью жилья. Если в вашем регионе на человека положено 12 квадратных метров, то вы не сможете заселить еще одного жильца в 50-метровую квартиру, в которой проживаете вчетвером. Однако это правило не действует на несовершеннолетних. Если у нанимателя или кого-то из членов его семьи появляется ребенок, то он автоматически получает прописку вместе с родителями.
  4. Наймодатель может запретить вселение другого человека не только из-за норм площади. Дело в том, что все жильцы социальной квартиры несут равную ответственность. Для муниципалитета самое главное, чтобы наниматель и его семья вовремя платили за помещение и эксплуатировали его в соответствии с требованиями закона. Если потенциальный жилец характеризуется отрицательно (например, имеет судимости, уголовные рецидивы), то наймодатель может отказать в прописке.
  5. Множество проблем вызывает перепланировка социальной квартиры. Как правило, муниципальный жилфонд не отличается удобством, надежностью и новизной. Поэтому наниматели стараются по возможности сделать его более комфортным. И при ремонте нередко выходят за рамки установленных правил, делают самовольную перепланировку (переоборудование). Зачастую такие изменения в конструкцию жилого помещения очень трудно узаконить – муниципалитет просто не идет навстречу жильцам, даже если перепланировка была проведена без технических ошибок и в действительности только улучшила параметры жилища.
  6. Выселить из муниципальной квартиры нанимателей могут по разным причинам: неуплата за жилье; эксплуатация помещения с нарушениями, которые вызвали ухудшение его состояния; использование его не по назначению (например, для коммерческой деятельности); асоциальное поведение, затрагивающее интересы соседей и т.д. В большинстве этих случаев выселение производится через суд, и никакое другое жилье не выдается. Кроме одной ситуации – неуплата за коммунальные услуги и пользование социальной квартиры. Семью с большими задолженностями выселят из жилища, обяжут оплатить долг, но взамен им должны предоставить другое помещение.

Конечно же, это далеко не все особенности социального найма. В действительности тонкостей, подводных камней и юридических нюансов куда больше. К тому же в разных регионах дела с социальным жильем обстоят по-разному: где-то жилфонда хватает, чтобы обеспечить всех нуждающихся, где-то муниципалитеты возводят новые многоэтажки под эти цели. В любом случае социальный наем – это неплохой вариант для тех, кто по объективным причинам не может приобрести собственную квартиру или дом.