Тонкости и подводные камни дома с разными входами

Оглавление:

  1. Правовое регулирование
  2. Бытовые плюсы и минусы дома на две семьи
  3. Возможные трудности с разрешением на строительство
  4. Пакет документов
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Можно ли жить бок о бок с родственниками и все же иметь частную территорию? Оказывается, можно. Способ решения такого вопроса — дуплекс. Он имеет ряд преимуществ перед обычными таунхаусами, но с ним же связан и ряд особенностей, которые нужно знать до начала поиска вариантов для покупки или строительства.

Правовое регулирование

Блокированный жилой дом на две семьи, а именно так расшифровывается модное слово «дуплекс», — это нечто среднее между таунхаусом и многоквартирным зданием. Именно его чаще всего выбирают семьи с небольшим бюджетом, ведь купить или построить половину дома ощутимо дешевле, чем целый.

Дуплекс имеет ряд характерных черт, которые обязаны учитывать потенциальные покупатели или застройщики:

  • назначение земли должно подразумевать такую стройку (к примеру, не разрешат поставить такое жилое строение на шести сотках в садоводческом кооперативе);
  • чтобы у постройки были два хозяина, нужно, чтобы и надел принадлежал им обоим. Если же он оформлен на кого-то одного, за этим же человеком будет числиться и жилье. И наоборот, если у земли два юридических хозяина, то один из них не сможет зарегистрировать здание на себя через голову другого;
  • для покупки квартиры в дуплексе разрешено использовать материнский капитал;
  • у каждой половины есть свой изолированный выход и свой почтовый адрес;
  • если участок не отмежеван, то сперва потребуется получить межевой план;
  • при продаже своей части можно не спрашивать второго владельца;
  • обособляются не только входы, но и кухня, коммуникации, санузлы;
  • владелец части дома не вправе нарушать законные интересы соседа (ст. 30 ЖК);
  • если вы соберетесь продавать недвижимость, лучше заранее составить соглашение о распределении вырученных средств;
  • вложения денег в стройку, а также в оплату коммуникаций, содержание дома также делятся на двоих.

Но это не все отличия дуплекса. Помимо юридических, он имеет и бытовые тонкости.

Бытовые плюсы и минусы дома на две семьи

Среди характеристик дуплексов нет таких, которые однозначно расценивались бы как плюсы или как минусы. Все зависит от точки зрения потенциального клиента:

  • общая стена, которая позволяет лучше удерживать тепло;
  • возможность иметь отдельную жилплощадь даже людям с небольшими доходами, без кредитного и ипотечного бремени;
  • дуплексы реже становятся объектами атак воров. Как правило, всегда кто-то дома есть — или из одной, или из второй семьи;
  • каждая из семей может иметь свою индивидуальную перепланировку, вне зависимости от пожеланий второго домохозяйства. Главное, чтобы это не расходилось с требованиями действующего законодательства.

Есть и ряд непростых моментов, которые могут быть расценены как недостатки:

  1. Ремонт. Строение, в частности, крыша, однажды начнет ветшать, а второй хозяин может игнорировать этот момент, принудить его к ремонту невозможно, если у него действительно нет денег. Даже если второй собственник решит реставрировать только свою часть, полностью обособиться они все равно не смогут. Заставить соседа участвовать в ремонте можно только через суд.
  2. Содержание прилегающей территории. Здесь, опять же, два совладельца могут иметь разные взгляды на особенности ландшафтного дизайна, разные эстетические предпочтения, разные возможности, наконец. Хорошо, если второй хозяин платежеспособен и ответственен, но если нет, то нужно быть готовым к тому, что он заплатит некую символическую сумму, а остальное придется доплачивать вам самим.

Именно поэтому, если вы собираетесь покупать половину дома, следует обратить особенное внимание на соседей: насколько они хозяйственны, какое у них, хотя бы приблизительно, финансовое положение, какой образ жизни они ведут. Ведь если пьяница-хозяин и не будет докучать вам своими попойками, то нет никакой гарантии, что завтра он не заснет с зажженной сигаретой. А огонь доли не различает — сгорит всё.

Возможные трудности с разрешением на строительство

Если вы решили, что вам нужен именно дуплекс, то первое, о чем следует задуматься, — где вы будете его строить. Если имеется земля под ИЖС, то поставить на ней можно, исходя из названия, индивидуальный жилой дом (ст. 49 ГрК). Никак не блокированный. Можно построить обычный, оформив его в долевую собственность и снабдить его двумя входами. Но юридически это не станет домом на две семьи. И если встанет вопрос отчуждения, это будет осуществимо только с согласия всех сособственников. А если «сотки» предназначены для личного подсобного хозяйства, о дуплексе придется забыть, его не разрешат там возводить (ст. 81 ЗК).

Так что прежде всего уточните вид разрешенного использования (ст. 39.18 ЗК). Если там указаны здания блокированной застройки, то можно приступать.

Для получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК) обращаются в Департамент архитектуры и градостроительства администрации вашего города. Для этого лучше заключите договор с проектным бюро, которое и подготовит проект, и согласует его с властями.

Пакет документов

Для получения разрешения на строительство потребуются:

  • бумаги о собственническом праве на надел (копия);
  • кадастровый план;
  • документ-основание (договор о купле-продаже);
  • ходатайство администрации;
  • справка об отсутствии обременений;
  • согласование с надзорными органами (газовщики, телекоммуникационные службы, электросеть);
  • подготовленный проект дома;
  • ситуационный план;
  • общегражданские паспорта участников строительства;
  • заявление.

Отдельно потребуется получить разрешение на коммуникации — там же, в администрации.

Вопрос будет рассматриваться в течение одного месяца, после чего Департамент архитектуры одобрит либо откажет. Срок действия разрешения на строительство составит десять лет.

Дуплекс нельзя считать универсальным решением проблемы или однозначно плохим вариантом. Следует взвесить все особенности, а главное — соотнести действительность со своими возможностями. Возможно даже, что имеет смысл купить два участка и строиться по отдельности, чем обеспечить себе неясности правового статуса постройки и поход по судам.

Частые вопросы

Нужно ли согласие второго владельца дуплекса, чтобы сделать крышу другой конфигурации?

Законный собственник одной половины дома может никого не спрашивать. Единственный указчик при проведении работ — это СНиП. Но это правило распространяется, разумеется, только на часть здания этого собственника. Если необходимо перекрыть всю крышу постройки, то без привлечения второго хозяина не обойтись.

Как узаконить дом на двух хозяев, если и земля, и постройка по-прежнему в долевой собственности?

Для выделения двух отдельных объектов нужно, чтобы совладелец также хотел этого или, по меньшей мере, был не против. Если согласие получено, вопрос решается у нотариуса. Если же нет, придется обратиться в суд с требованием прекратить долевую собственность и признать права на единый объект. Прецеденты в судебной практике есть.

Может ли долевой сособственник продать половину дуплекса?

Разделить жилую постройку на две части и ставить вопрос об отчуждении одной из них можно только после выделения доли в натуре. Это достижимо через нотариальную контору, если все совладельцы согласны, либо по суду — если кто-то против.

Хозяин второй половины дома оказывает ветеринарные услуги, ведет прием. Мешают шум и запахи. Как повлиять на него?

В доме на две семьи действуют стандартные правила проживания (ст. 30 ЖК) и владелец одной половины не вправе:

  • использовать жилое помещение не для жилых целей;
  • нарушать законные интересы соседей.

Так что предупредите его, намекните, что готовы подать иск, а это для него чревато потерей жилища.