Управляющая компания или ТСЖ: что лучше для жильцов?

Оглавление:

  1. В чем различия между работой ТСЖ и управляющей компании?
  2. Если подписать договор с УК
  3. Создание ТСЖ
  4. Как не пожалеть о сделанном выборе?
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Многие считают, что вот уж они-то точно знают, как сделать лучше: как надо управлять домом, автомобилем, предприятием или даже государством. В отношении многоквартирных домов такая возможность предоставлена в полной мере. Но когда доходит до практики, энтузиазм угасает. То, что казалось легким в абстракции и теории, оказывается гораздо сложнее при ближайшем рассмотрении. Именно поэтому не все рискуют отходить от управляющих компаний.

В чем различия между работой ТСЖ и управляющей компании?

Два вида управления, непосредственный и опосредованный, принципиально отличаются друг от друга. В первом случае собственники берут на себя и права, и ответственность в принятии решений, во втором им предстоит довериться нанятой для этого команде профессионалов.

  1. Магистральные решения товарищества собственников принимаются путем созыва общего собрания жильцов. В управляющих компаниях это делает ограниченный круг лиц, в чей круг доступа у жильцов нет.
  2. ТСЖ может отвечать за один или несколько домов (максимум тридцать). Управляющая организация может взять под свою опеку десятки зданий.
  3. Товарищество не заинтересовано в получении коммерческой прибыли, у УК это одно из направлений деятельности.

Главным отличием остается одно: спросить в случае провальных итогов работы жильцам, избравшим товарищество, будет не с кого, по сути, кроме самих себя. Ведь вся ответственность ложится на плечи собственников. Это остается одной из главных причин, почему в России не более 20% домов решаются перейти на непосредственное управление.

Если подписать договор с УК

Однозначно назвать достоинствами или недостатками особенности, присущие товариществам и управляющим организациям, было бы неверно. Все зависит от предпочтений жителей. В любом случае, какой подход выбрать, решается на общем собрании владельцев квартир (ст. 161 ЖК).

К однозначной выгоде опосредованного управления относят:

  • все расходы УК только плановые, для работ подписываются договоры с подрядчиками;
  • покрытие долгов из резервных средств;
  • организация — команда профи, а потому на них можно больше положиться в спорных ситуациях с поставщиками;
  • с неплательщиками фирма разберется оперативнее, чем ТСЖ.

Не всем, однако, нравится, что это юридическое лицо не ставит экономию денег жильцов в список приоритетов. Расходы у управляющей организации больше, ведь штат работников у нее гораздо более обширный, чем у ТСЖ. Всем им нужно платить зарплату. И это не единственный нюанс:

  • при поворотных моментах им интересно мнение только коллег, но никак не рядовых обитателей дома;
  • прозрачность ведения политики у ЖЭУ чисто номинальная, они не станут, да и не должны посвящать граждан в то, как ведут дела (Постановление Правительства № 731 от 23.09.10);
  • не все компании возводят в приоритет качество выполняемой работы. Достаточно того, что все номинально сошлось по отчетности.

Так что с одной стороны можно полностью положиться на команду профи и ожидать, что они точно все сделают, как надо, с другой — жильцы не смогут отслеживать весь процесс деятельности ,и им придется смириться, что не они у коммерческой фирмы в приоритете, а прибыль.

Создание ТСЖ

Что же до товариществ, то здесь, безусловно, прельщает практически абсолютная прозрачность политики и возможность самостоятельности. Есть у этого метода и ряд других особенностей:

  • орган вправе сам распоряжаться общим имуществом с целью дохода;
  • решения недопустимы вне общих собраний;
  • контроль за платежами ЖКХ осуществляется самостоятельно;
  • руководящий орган ориентируется на экономию средств;
  • решения о проведении работ орган принимает оперативно, в отличие от УК, к тому же у них легче получится переоформить договоры с подрядчиками. Не понравилось одни, наняли других. В случае управляющей организации, скорее всего, предстоит суд.

Разумеется, не только положительные стороны видятся для многих в этом принципе управления:

  • помимо самостоятельности, на товарищество в полной мере ложится бремя долгов (ст. 137 ЖК);
  • никто не может гарантировать, что у команды инициаторов вообще получится такой процесс, как ведение многоквартирного дома, ведь посты Председателя и членов правления могут достаться малограмотным людям (ст. 147 ЖК);
  • вызывает вопросы и финансовая чистоплотность работников органа. По мнению многих юристов, абсолютно ответственное, полное энтузиазма и честное ТСЖ встречается едва ли не реже, чем такие же депутаты. Потому не стоит возлагать особенных надежд, чтобы не разочароваться.

Получается, что ни к одному из этих способов не применимы упрощенные понятия «плохой» или «хороший».

Как не пожалеть о сделанном выборе?

Решая, кому доверить свой дом, собранию следует отталкиваться от ключевых моментов: выгода, кому с чем по силам будет справиться, да и хочет ли хоть кто-нибудь из собственников этим заниматься. Принципиальное значение имеют нюансы:

  • уровень инициативы проживающих (если большинству все равно, что чаще и бывает, нет смысла в создании товарищества);
  • площадь здания. С большим домом, который потребует больших вложений, команде энтузиастов не справиться;
  • насколько дом изношен, говоря проще — как много с ним придется возиться. Если объем работ большой, однозначно следует передоверить его профессионалам;
  • уровень инфраструктуры района — где можно разместить рекламные щиты, какие помещения принесут прибыль от аренды.

Практика показывает, что в пользу ТСЖ обычно склоняются люди, у которых есть достаточно свободного времени, чтобы направить его в общественное русло.

Нельзя сказать однозначно, что лучше или хуже — товарищество собственников или ЖЭУ. Если вы сейчас находитесь перед выбором, трезво оцените свои способности и желание участвовать в жизни дома. В конце концов, даже при низком уровне раскрытия данных, на УК тоже есть рычаги влияния — и их можно заставить отвечать за недолжное качество.

Частые вопросы

Обязана ли управляющая компания отчитываться перед жильцами так, же как и ТСЖ?

Жители не вправе требовать удовлетворения своего интереса в отношении финансовой деятельности всей организации. А вот в том, что касается управления домом, где они живут — да (ст. 161 ЖК). Подайте в офис вашего ЖЭУ заявление с требованием о предоставлении отчетности по расходам за услуги и содержание общего имущества. Если есть председатель совета дома, возложите эту миссию на него, если нет — требование можете подать вы или любой другой сосед по МКД.

Как уйти от ЖСК к ТСЖ?

Если было решено, что целесообразно будет создать товарищество собственников жилья, можно либо дождаться, пока истечет срок договора с управляющей компанией, либо разорвать его досрочно.

Так как уже существует ЖСК, вы вправе начать преобразование его в ТСЖ вне зависимости от того, какие сложились отношения с управляющей организацией. Созывайте общее собрание (ст. 162 ЖК), в протоколе в разделе повестки дня укажите — выбор новой управляющей компании или иного порядка управления имуществом кооператива. По завершении процедуры сообщите контрагентам об итогах.

Над домом стоят две управляющие организации. Одна постоянно нарушает свою часть договора. Нужно ли общее собрание для отказа от ее услуг?

Для решения любого вопроса, касающегося управления домом, необходимо созывать общее собрание жильцов. Без этого любые преобразования незаконны. На основании большинства голосов принимается решение о прекращении сотрудничества с нечестной организацией.