Утрата права пользования жильем: кто виноват и что делать?

Чтобы не углубляться в тонкости юриспруденции, постараемся дать простую трактовку понятию «утрата права пользования жилым помещением». Фактически это обозначает, что человека лишают права проживать в помещении, где он прописан, или которое ему принадлежит. То есть, его выселяют.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Утрата права пользования жилым помещением регулируется Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации. Главный постулат всех законодательных норм этой сферы – лишиться своих прав на проживание человек может только на основании соответствующего судебного решения. Без него любые другие попытки выселить вас из квартиры или дома будут незаконными.

Все случаи утраты права пользования жильем можно классифицировать двумя способами: кого выселяют и откуда выселяют.

Объектом утраты права может выступать:

  • собственник жилого помещения;
  • арендатор муниципальной квартиры, занимающий ее по договору социального найма;
  • жилец квартиры (т.е. зарегистрированный в ней человек).

При этом выселить этих лиц могут как из муниципальной квартиры, так и из приватизированной.

Когда выселяют владельца

Утрата права пользования жилым помещением его собственником происходит только в крайних случаях. Перед этим, независимо от причин, ему выносится множество предупреждений и предписаний различными органами власти. И только в случае полного игнорирования этих предупреждений суд может вынести решение об изъятии жилья или выселении человека.

Причины для этого можно условно разделить на четыре категории:

  1. Отказ привести жилплощадь в первоначальное состояние после незаконной перепланировки. При этом следует учитывать, что сам факт самовольного вмешательства в конструкцию квартиры очень редко служит поводом для утраты права пользования жилым помещением. Для этого нужно, чтобы переустройство угрожало безопасности, здоровью или имуществу соседей – то есть было произведено с грубыми техническими нарушениями. Если же перепланировка, хоть и не оформленная должным образом, заключалась лишь в объединении лоджии с кухней без расширения проемов, то лишать права пользования за это, скорее всего, не станут. Суд будет до бесконечности направлять предписания и выписывать штрафы, пока собственнику это не надоест.
  2. Использование жилья не по назначению. Под этой причиной, как правило, подразумевается ведение коммерческой или производственной деятельности в жилом помещении. То есть, если вы оборудуете в квартире столярный цех или торговую точку и не будете реагировать на постановление суда, предписывающее их ликвидировать, можете ждать изъятия квартиры через какое-то время.
  3. Грубое нарушение правил эксплуатации жилого помещения. Здесь надо понимать, что бесхозяйственное обращение с домом или квартирой должно нести прямую угрозу безопасности соседей. В случае с частным домом это может быть уклонение от укрепления фундамента, которое в перспективе вызовет обрушение стены на соседний дом. В квартире возможно нарушение изоляции жилого помещения, которое приводит к его повышенному охлаждению, значительному росту влажности и т.д.
  4. Нарушение прав или интересов соседей. В судебной практике решений по утрате права пользования жилым помещением эта причина очень редко бывает единственной. Чаще всего интересы других жильцов дома нарушаются вследствие бесхозяйственного обращения или «нецелевым» использованием жилья. Владельцев квартир выселяют конкретно по этой причине очень редко – именно поэтому очень тяжело найти управу на соседей, ведущих асоциальный образ жизни, просто шумящих в позднее время.

Выселение по суду: в каких случаях может быть (фото: farboodylaw.com).

Во всех вышеперечисленных случаях суд никогда не пойдет на лишение права пользования жильем сразу после выявления нарушения. Сначала будут следовать предписания устранить проблемы – это может продолжаться в течение нескольких лет. И только когда будет очевидно наглое игнорирование требований суда, последний примет решение лишить собственника его имущества. В этом случае жилплощадь будет выставлена на публичные торги, а вырученные от ее продажи деньги вернут бывшему владельцу за вычетом судебных издержек. 

На нового собственника возложат обязанности по ликвидации нарушений, если они имеются.

Не стоит обнадеживать себя мыслью, что на полученные после такой «принудительной» продажи жилья средства получится купить новое. Публичные торги проводятся с целью как можно быстрее сбыть имущество и проходят в виде аукциона. Стартовая цена значительно ниже рыночной, а участники торгов всегда знают, когда надо остановиться. Поэтому после вычета судебных издержек бывшему собственнику нередко остается крайне малая сумма.

Когда выселяют нанимателя

Утрата права пользования неприватизированным жилым помещением, арендуемым по договору соцнайма, в подавляющем большинстве случаев происходит из-за невыполнения нанимателем вышеназванного договора. Это может быть:

  1. Невнесение платы за аренду или коммунальные услуги более шести месяцев.
  2. Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он несет ответственность.
  3. Систематические нарушения прав и законных интересов других нанимателей или жильцов, которые делают невозможным совместное проживание.
ВАЖНО: после выселения за неуплату наймодатель обязан предоставить нанимателю и его семье другое жилье. Во всех других случаях этого не делается.

Кроме того, лишение права пользоваться жильем может произойти и по другим причинам:

  • использование помещения не по назначению;
  • добровольный выезд нанимателя из жилого помещения с последующим неисполнением договорных обязательств. Если это произошло, и выезд носит постоянный характер, то суд просто расторгает договор соцнайма;
  • выселяют и родителей, которых суд лишил родительских прав и права проживания вместе с ребенком.
Обратите внимание, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. И при утрате права пользования жилым помещением одним из членов семьи, другие родственники его сохраняют. К примеру, если муж съехал с муниципальной квартиры и не собирается в нее возвращаться, то он выселяется. Но при этом его жена продолжает числиться нанимателем и может дальше проживать в квартире.

Когда выселяют жильца

Лишить права пользоваться жильем могут и просто прописанного в приватизированном доме или квартире человека. Того, который не является владельцем недвижимости. Происходит это только в установленных законом случаях:

  1. Смена собственника жилого помещения. В соответствии со ст. 292 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности к другому лицу является основанием для выселения жильцов, если иное не установлено законом.
  2. Через суд можно выселить бывших членов семьи, прекративших семейные отношения с владельцем жилья. Например, если вы развелись, а мать или брат супруги не желает добровольно выписываться из вашей квартиры, то снять его с регистрационного учета можно через суд. Однако в некоторых случаях выселение может быть отсрочено судом.
  3. Собственник в одностороннем порядке расторгает с жильцом бессрочный договор пользования жилым помещением или досрочно расторгает договор безвозмездного пользования, заключенный на определенный срок. Для выселения по таким причинам нужны веские основания, которые владельцу квартиры или дома придется доказывать в суде.
  4. Гражданин пользуется жильем на основании решения суда по отсрочке выселения или по завещательному отказу. И при этом либо систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно относится к эксплуатации помещения, либо использует его не по назначению.
Очень часто возникает вопрос: можно ли выселить человека, который ранее отказался от приватизации жилья? Ведь тем самым он обеспечил себе право бессрочного и безвозмездного пользования жильем. На самом деле лишить такого прописанного жильца его прав можно, но только в том случае, если человек имеет в собственности другую жилплощадь, фактически долгое время не проживает в квартире или доме, где прописан, и не намерен туда возвращаться.

Когда выселяют ребенка

Утрата права пользования жилым помещением несовершеннолетним – крайне щепетильная и неоднозначная область. В законодательных актах очень трудно найти грань, разделяющую интересы собственника и интересы ребенка.

Чаще всего вопрос о лишении ребенка права на проживание поднимается после развода родителей. Есть однозначное Постановление Президиума Верховного суда РФ от 07.11.2007 г., в соответствии с которым, если брак расторгнут, и при этом один из родителей является собственником жилого помещения, то за несовершеннолетним сохраняется право пользование квартирой или домом. Независимо от того, с кем остался жить ребенок по решению суда – с собственником жилья или нет.

Разобраться в случаях, когда детей можно выселять, а когда – нет, сложно из-за отсутствия единой законодательной базы. Однако на основании судебной практики можно перечислить несколько условий, при выполнении которых допускается лишение ребенка права пользования жильем:

  • ни один из родителей не является собственником жилого помещения;
  • ребенок (или один из его родителей/опекунов) является собственником другой жилплощади, соответствующей нормам безопасности для проживания детей;
  • ребенок фактически долгое время не проживает в квартире, в которой прописан;
  • ребенок живет со своими законными представителями (родителями, опекунами или попечителями);
  • родители вместе с ребенком не намерены возвращаться в жилое помещение.

В любых иных ситуациях предугадывать решение суда бессмысленно.

В завершение можно отметить, что утрата права пользования жилым помещением – последняя мера воздействия на жильца. Практикуется она судом не так часто. И чтобы не лишиться прописки или даже собственности, нужно всего лишь не доводить дело до крайности. И устранить все возможные поводы для выселения добровольно.