Ввод в эксплуатацию жилого дома по всем правилам закона

Оглавление:

  1. Зачем нужен ввод в эксплуатацию?
  2. Законодательное регулирование разрешения на использование здания
  3. На основании каких документов выдается разрешение?
  4. Могут ли отказать в выдаче разрешительной документации?
  5. Как происходит сдача дома в эксплуатацию?
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

После завершения всех строительных или реконструкционных работ дом нуждается еще во вводе в эксплуатацию. Это означает, что уполномоченные специалисты должны провести оценку соответствия постройки строительным и другим нормам и правилам. После этого строение будет считаться законно возведенным, а его собственник сможет получить необходимые документы.

Зачем нужен ввод в эксплуатацию?

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса любая недвижимость требует особого порядка обращения с нею. Это выражается в необходимости государственной регистрации всех операций с недвижимым имуществом. Чтобы иметь возможность зарегистрировать свою собственность, владелец должен иметь на руках определенные бумаги, получить которые он может только после введения здания в эксплуатацию.

Следует учитывать, что ввести в эксплуатацию можно не только недавно построенное или реконструированное жилище. Бывает, что дом используется для проживания, но соответствующим образом не оформлен. Тогда проведение процедуры ввода и в этом случае поможет получить бумаги на регистрацию постройки в Росреестре.

Законодательное регулирование разрешения на использование здания

Порядок получения разрешения и общие вопросы, связанные с введением жилья в эксплуатацию, регламентируются статьей 55 Градостроительного кодекса. В соответствии с ней введение в эксплуатацию означает соответствие всем установленным для жилья требованиям и проектной документации, а также наличие разрешения на строительство объекта (п. 1).

Согласно п. 2, чтобы получить разрешение на использование жилья по назначению, собственнику следует обратиться в то учреждение, которое разрешило ему осуществление постройки.

На основании каких документов выдается разрешение?

Вместе с заявлением гражданин подает и бумаги, обязательный перечень которых закреплен в п. 3 55-ой статьи ГрК РФ:

  • бумаги, устанавливающие право собственности на земельный надел;
  • градостроительный план земнадела;
  • разрешение на осуществление строительных работ;
  • акт приемки;
  • бумага о соответствии объекта требованиям строительных норм с подписью лица, осуществлявшего строительные работы;
  • документ о соответствии постройки проекту;
  • документация о соблюдении технических условий с подписью представителей учреждений, занимающихся инженерно-техническим обеспечением;
  • схема объекта и участка;
  • заключение специалистов органа государственного строительного надзора о соблюдении в процессе строительства техрегламентов;
  • техплан объекта.

Также допускается обратиться с заявлением через многофункциональный центр. Предусмотрена и возможность подачи документов в электронной форме.

Могут ли отказать в выдаче разрешительной документации?

Градостроительное законодательство предусматривает и основания для отказа во вводе в использование жилого дома. Отказать могут по следующим причинам:

  • непредоставление нужных документов;
  • несоответствие строительным нормам и требованиям;
  • несоответствие разрешительной документации;
  • несоответствие проектной документации;
  • нарушение правил пользования и ограничений при пользовании земельным участком.

Следует учесть, что пункт о несоответствии проекту не применяется по отношению к индивидуальному жилищному строительству. Соответственно п. 8 ст. 55 ГрК, при получении отказа можно его оспорить в суде.

Как происходит сдача дома в эксплуатацию?

Осуществляет сдачу дома его собственник, который до этого занимался получением разрешения на постройку этого объекта. В общем алгоритм введения в использования для жилья постройки выглядит так:

  1. На начальном этапе нужно вызвать инженерных специалистов для уточнения границ объекта. Постройка уже должна иметь окна, крышу, крыльцо, двери и прочие основные элементы.
  2. Далее нужно вызвать путем подачи соответствующего заявления в орган местного самоуправления комиссию по приемке. К заявке прикладывается законодательно установленный перечень документов на объект, включая правоустанавливающую документацию и разрешение на постройку.
  3. Документы направляются в градостроительную инспекцию или Управление по градостроительной деятельности для согласования специалистом.

Постройку следует согласовать также с пожарной, газовой и энергетической службами. Ими выдается согласовательная документация в случае соблюдения всех норм и правил в указанных сферах.

После согласования объекта с указанными службами полученные бумаги вместе с квитанцией об уплате госпошлины направляются для получения разрешения в градостроительное учреждение или через многофункциональный центр.

После выдачи разрешительных бумаг нужно произвести государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом № 218 от 13.07.2015. В результате всех этих действий собственник получит возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе производить с ним любые операции.

Частые вопросы

Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию, если планируется сдача объекта в три этапа, а сам дом состоит из 3 блоков?

Вначале нужно получить разрешение на постройку этого объекта соответственно статье 51 Градостроительного кодекса. Именно в этой бумаге будет указан вид объекта, который затем будет продублирован в документации на ввод в эксплуатацию.

Согласно законодательно установленной форме (Приложение 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 117/пр от 19.02.2017), указать нужно в одном документе все здания, входящие в один объект, а сроки или этапы не указываются. Должен быть заявлен только окончательный срок завершения строительных работ.

Можно ли производить ввод здания в эксплуатацию поэтапно, например, по одному зданию из комплекса за один раз?

Да, можно. Согласно существующей судебной практике в большинстве случаев суды считают легитимным поэтапное введение построек в использование. Правда, есть пример отказа в выдаче разрешения на поэтапный ввод, в котором суд первой инстанции поддержал эту позицию, но судом апелляционной инстанции такое решение было отменено (Постановление арбитражного суда г. Ростов-на-Дону АП-1072/2014, дело № А32-29657/2013 от 13.03.2014).

Решение суда было основано на том, что ч. 12 ст. 51 Градостроительного кодекса не требуется обязательной выдачи разрешительной документации на каждый этап строительных работ отдельно. Следовательно, поэтапное введение считается законным в сложившейся юридической практике.

Возможно ли получить разрешительный документ на введение строения в эксплуатацию, если в результате постройка выходит за «красную линию» на несколько метров?

Здесь можно попробовать путь переноса самой «красной линии», который в действующем законодательстве предусмотрен. Так, соответственно п. 1 ст. 40 ГрК могут обратиться за разрешением на отклонение от предельных норм те граждане, чьи участки размером меньше, чем предусмотрено градостроительными регламентами. Чтобы такую бумагу получить, нужно направить заявление в соответствующую комиссию. Решение будет принято путем публичных слушаний.

Если решение будет принято не в пользу собственника объекта, то у него есть право подать в суд для оспаривания такого решения. Также можно подать и иск о признании собственнических правомочий в отношении самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ. Однако этот вариант осложнен необходимостью получения положительного заключения строительно-технической экспертизы, которую назначит судебный орган.