Зачем нужно составление акта передачи квартиры по договору купли-продажи?

Оглавление:

  1. Что представляет собой акт передачи квартиры по договору купли-продажи?
  2. Для чего составляется передаточный документ?
  3. Какие сведения должен содержать бланк удостоверения, фиксирующего момент правоперехода?
  4. Какие бумаги передают при переходе жилья?
  5. Фактическое и юридическое освобождение жилплощади после подписания акта
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Передаточный акт должен всегда сопровождать сделку купли-продажи, особенно при передаче прав на такие дорогостоящие объекты, как недвижимое имущество. В связи со спецификой предмета реализации возможны разного рода махинации, поэтому, чтобы обезопасить себя, необходимо его составление. Написание такого важного документа имеет свои особенности и правила, несоблюдение которых может повлечь весьма серьезные последствия как для продавца, так и для покупателя.

Что представляет собой акт передачи квартиры по договору купли-продажи?

Передаточный документ на квартиру — обязательное завершение сделки. Это бумага, заверяющая факт перехода купленного жилого помещения от продавца к покупателю. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ, это единственное удостоверение правоперехода в отношении проданного объекта, если этот объект — недвижимое имущество.

Соответственно п. 1 статьи 556 ГК только после подписания этой бумаги правопередачу от продающей стороны к приобретающей можно считать завершенной. Если кто-либо из двух сторон не желает расписаться в получении-передаче, то сделка не заключается, поскольку законодательством отказ от подписания передаточного документа расценивается как отказ от заключения сделки.

В документе правопередачи можно отметить, какие несоответствия условиям договора купли-продажи имелись в квартире на момент правоперехода. При этом согласно п. 2 ст. 556 ГК указание на эти несоответствия не позволяют недобросовестному продавцу уклониться от ответственности за пренебрежение условиями сделки.

По закону отчуждение жилья может считаться произведенным, если исполнены одновременно оба условия:

  • предмет сделки передан (этот факт проявляется, например, в получении покупателем жилища ключей от него);
  • передаточный документ подписан.

Однако, несмотря на прямое законодательное предусмотрение обязательности составления такого дополнения к договору покупки недвижимости, государственная регистрация правоперехода возможна и без этого. Дело в том, что регистрирование прав собственности на недвижимое имущество производится при предъявлении документального основания правовозникновения (в этом случае — договора купли-продажи), а дополнение к нему служит для удостоверения факта получения покупателем квартиры.

Для чего составляется передаточный документ?

Как следует из законодательного обоснования обязательности составления удостоверения передачи недвижимого объекта при его покупке (ст. 556 ГК РФ), такая бумага удостоверяет факт перехода жилища во владение, распоряжение и пользование нового хозяина. Также она отмечает тот момент, с которого у квартиры сменяется собственник.

У подписания такой бумаги имеются особые правовые последствия: перенаправление всех возможных, ассоциированных с владением жилплощадью рисков, от продавца к покупателю. Так, например, с проставлением подписей в бланке теперь уже новый собственник понесет риск случайной гибели своего имущества, если что-то случится с квартирой.

Здесь же приобретатель указывает, в каком виде он получил жилище, поскольку это позволяет фиксировать все моменты несоответствия квартиры с описанием ее в договоре о покупке. В результате гражданин, приобретший несоответствующую условиям договора жилплощадь, вправе призвать к ответственности недобросовестного продавца.

Какие сведения должен содержать бланк удостоверения, фиксирующего момент правоперехода?

Отнеситесь к составлению и подписанию очень серьезно — впоследствии это поможет предотвратить споры по поводу передачи имущества в виде недвижимости. Специально никакого особенного бланка на законодательном уровне не установлено. Написание его регулируется общими требованиями к документальному оформлению сделок. Кроме того, акт передачи квартиры составляется в простой письменной форме соответственно требованиям статьи 160 ГК.

В тексте должны найти отражение следующие важные для совершения перехода права собственности на жилье сведения:

  • имена (в формате Ф. И. О.) и реквизиты паспортов представителе сторон — продавца и покупателя;
  • описание продаваемого помещения (где находится, метраж, сколько комнат и т. д.);
  • указание на переход права собственности;
  • уточнение, что еще переходит вместе с помещением (мебель, элементы интерьера, сантехприспособления);
  • указание об отсутствии претензий у сторон друг к другу;
  • уточнение о переходе риска случайного повреждения и гибели собственности от продающей стороны к покупающей;
  • какие значимые документы передаются вместе с жилплощадью (здесь важно не только перечислить, что это за бумаги, но и прописать точное количество листов каждого экземпляра);
  • сколько штук актов составлено (обычно подписывается три экземпляра — для каждой из сторон плюс для регистрационного органа).

Под всеми этими сведениями в обязательном порядке ставится дата и подписи продающей и покупающей стороны. Законодательно нотариальное удостоверение и регистрирование в Росреестре не предусматриваются.

Передаточный акт. Фото с сайта proprietor.ru

Какие бумаги передают при переходе жилья?

В перечне сведений, вносимых в передаточный акт, значится список документации, который может быть приложен к нему. Это те бумаги, которые подтверждают факт приобретения жилплощади. В их число входят:

  • документальное оформление самой сделки, то есть договор купли-продажи недвижимости;
  • выписка из Единого госреестра недвижимости (до июля 2016 года вместо нее предоставлялось свидетельство о государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество);
  • бумага, удостоверяющая факт передачи продавцу денег за покупку (расписка в получении денежных средств в качестве оплаты);
  • справка об отсутствии задолженностей по квартплате;
  • другая документация (кадастровый и техпаспорт на помещение).

Все эти бумаги при фактическом их наличии должны быть перечислены с указанием количества страниц.

Фактическое и юридическое освобождение жилплощади после подписания акта

В большинстве случаев, если речь идет о вторичном жилье, продавец сам проживает в квартире до ее продажи. Здесь необходимо различать наступление момента фактического и юридического освобождения объекта недвижимости.

Статьей 292 ГК предусматривается прекращение права пользования жилплощадью при переходе собственнических прав к другому владельцу. На практике для юридического освобождения требуется выписка ранее прописанных в помещении лиц из него. Это делается путем снятия их с учета по этому адресу в регистрационном органе. Лучше всего, если условие определения момента юридического освобождения будет прописано в акте.

Фактическое же освобождение означает момент переселение продающего помещение и его домочадцев на другую жилплощадь. Обычно этот момент определен договором отчуждения помещения.

Если не подписать акт передачи, то в соответствии с действующим законодательством недвижимость не будет считаться переданной. Также во многих населенных пунктах отсутствие подписанного сторонами удостоверения факта правоперехода — повод для отказа в регистрации права.

Не следует ставить свою подпись в передаточном акте, пока вторая сторона не исполнит все обязательства соответственно договору. В документе можно будет отобразить свои претензии относительно несоответствия переданной жилплощади условиям сделки.

Частые вопросы

Какие документы должны быть составлены в процессе оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры?

Для документального оформления самой сделки составляется договор купли-продажи. Он должен быть составлен в соответствии со статьей 454 ГК. Кроме того, после фактической передачи жилплощади необходимо подписать акт передачи товара в соответствии со ст. 556 ГК РФ. А согласно ст. 131 ГК, после этого требуется зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилое помещение. После госрегистрации выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Кто должен оплачивать коммунальные услуги в период между заключением договора продажи жилья и фактическим заселением новых жильцов — продавец или покупатель?

Продавец обязан платить по счетам лишь до момента перехода права собственности, после этого все расходы и риски по содержанию приобретенного имущества ложатся на покупателя. Такой переход права предусмотрен статьей 292 ГК РФ.

В акте передачи купленного помещения необходимо предусмотреть точное определение момента так называемого юридического освобождения жилплощади, с которого прежний владелец уже не будет нести никаких расходов, связанных с квартирой. Также в договоре можно предусмотреть обязанность продавца по предоставлению справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Как составить передаточный документ, если в процессе приемки покупаемой квартиры были обнаружены неисправности сантехнического или другого оборудования?

В случае обнаружения недочетов, которые возможно устранить, в акте передачи следует их перечислить, а после указать, в какие сроки и в каком объеме продавец обязуется их устранить. Если же он не устраняет недостатки, либо они неустранимы, то по статье 557 ГК могут наступать последствия нарушения условий договора, указанные в ст. 457 ГК, а именно: уменьшение цены или возмещение расходов.