Зачем завышается стоимость при покупке квартиры по ипотеке?

Оглавление:

  1. Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?
  2. Как работает завышение цены на квартиру в договоре купли-продажи?
  3. В чем опасность схемы с повышением стоимости?
  4. Что делать, чтобы не платить первоначальный взнос банку и избежать рисков завышения цены?
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Стоимость жилья очень высока. Поэтому так распространена покупка недвижимости в кредит. Такая форма приобретения в отношении недвижимого имущества называется  ипотекой. Одно из наиболее распространенных условий ипотечного кредитования — оплата первоначального взноса.

Однако даже эта сумма бывает чересчур велика для покупателя. Тогда приобретатель может просить продавца искусственно завысить цену жилья в договоре. Зачем это делается и как работает?

Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?

Согласно статье 1 Закона № 102 от 16.07.1998, ипотека — это кредит с залогом в виде недвижимого объекта. Банк при ипотечных обязательствах выступает залогодержателем и кредитором, и на этом основании вправе ожидать возврата своих денежных средств из стоимости недвижимости, находящейся в залоге.

Смысл первоначального платежа раскрывается в двух моментах:

  • в обеспечении получения денег кредитором, то есть банковским учреждением, для страхования от убытков в случаях неплатежей либо удешевления залогового объекта;
  • в проверке платежеспособности должника: если у человека есть средства на первоначальный платеж, значит, он либо смог их скопить, либо имеет приличный доход. И в том, и в другом случае это создает гражданину положительный образ перед кредитором.

Банки разово взимают сумму в размере 10–20% от стоимости недвижимого имущества. Даже в случае самой недорогой жилплощади покупатель должен будет отдать банку не менее 500 000 рублей. Такого количества денег у многих нет, поэтому и возникают схемы типа завышения стоимости жилья по ипотеке.

Как работает завышение цены на квартиру в договоре купли-продажи?

Для получения кредита под залог недвижимого имущества необходимо быть готовым внести определенную сумму, и только после этого кредитное учреждение предоставит средства на покупку жилплощади. Обычно это 10% от стоимости объекта недвижимости. Если квартира стоит 6 000 000 рублей, следовательно, приобретатель должен единоразово отдать банку 600 000 рублей.

В случае если такими деньгами покупатель не располагает, он может попросить продавца указать в договоре купли-продажи (ДКП) стоимость жилища не в настоящем размере — 6 миллионов, а в слегка завышенном: например, 6 600 000 руб. Сторона, отчуждающая имущество, при этом формально будет тоже выступать кредитором, поскольку приобретающая сторона будет должна 600 000 рублей продавцу и 6 миллионов — кредитному учреждению. На самом же деле покупатель непосредственно продавцу ничего не должен, так как настоящая цена квартиры — 6 000 000, а эти деньги выдает банковская организация.

В чем опасность схемы с повышением стоимости?

Завышение цены в ДКП чревато значительными рисками для обеих сторон сделки. Так, для продавца невыгодно совершать продажу с формально завышенной стоимостью жилья, поскольку:

  • если договор по какой-либо причине будет расторгнут, то продающая сторона получит обратно свою квартиру, а вот отдать будет обязана ту сумму, что указана на бумаге, то есть большую, чем стоит жилплощадь;
  • если собственник владеет жилищем менее 3 лет, он должен будет уплатить налог на доход (в соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382 от 29.11.2014), а так как стоимость будет повышена, налог придется платить больший;
  • в предоставлении ипотечного кредита могут отказать на любой стадии, если возникнут хоть какие-то подозрения по поводу неплатежеспособности клиента.

Есть риски здесь и у приобретателя. Кредитное учреждение может:

  • заподозрить клиента в отсутствии платежеспособности и вовсе не дать кредит на приобретение жилья;
  • усомниться в ценности квартиры, указанной в ДКП, и провести собственную оценку с привлечением своих аккредитованных экспертов.

Последнее обстоятельство зачастую приводит к тому, что выявленная аккредитованными экспертами цена жилища оказывается еще ниже, чем заявленная продавцом. В результате в проигрыше оказываются обе стороны.

Что делать, чтобы не платить первоначальный взнос банку и избежать рисков завышения цены?

Как же поступить, если денег на первоначальный взнос нет, а цель приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита — есть? В этом случае можно договориться с продающей стороной о том, что:

  • в ДКП будет указана рассрочка платежа на некоторый срок, при этом продающая сторона может завысить цену для страхования своих рисков;
  • составляется дополнительная расписка о рассрочке оплаты, ее необходимо заверить нотариально;
  • ДКП и долговая расписка будут зарегистрированы в Росреестре.

В результате этих действий приобретатель недвижимости получает средства на первоначальный платеж от самого продавца и отдает их банку. Затем он получает кредит под залог недвижимого объекта, приобретает жилье и выплачивает долг и банку, и продавцу.

Смысл этой схемы в том, что в банке получить рассрочку первоначального платежа не выйдет. Поэтому единственный выход — это такая договоренность.

Частые вопросы

Не ляжет ли на продавца обязанность по выплате завышенной стоимости квартиры в случае отказа банка в ипотечном кредитовании покупателя? Как этого избежать?

Действующим законодательством не запрещается указывать определенную стоимость в договоре. Однако и кредитор в лице банка вполне может уточнить стоимость недвижимого имущества при помощи своих экспертов.

И если банк по каким-либо причинам откажется выдавать кредит этому покупателю или одобрит стоимость, меньшую, чем заявлено в ДКП, либо каким-то образом изменит условия кредитования так, что приобретатель не сможет его взять, то договор будет расторгнут. А в случае расторжения сделки в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса (ГК РФ) стороны возвращают друг другу все, что в ходе сделки было передано. В результате продавец будет обязан выплатить ту сумму, которая указана в бумагах.

Чтобы этого не произошло, расписку о передаче денежных средств нужно писать только после одобрения банком ипотеки.

Какой налог нужно заплатить продавцу от стоимости квартиры, находящейся в его собственности менее 3 лет, если она стоит 2 млн 700 тысяч рублей, а покупатель просит увеличить в договоре цену на 10 % с целью не платить первоначальный взнос по ипотеке?

Если продается недвижимое имущество, используемое в личных целях, то есть некоммерческое, то продающей стороной уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ ставка этого налога составляет 13 %. При этом для собственности, которой продавец владеет менее 3 лет, предусмотрено два варианта налогоисчисления:

  • с налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей: 2.700.000*10%+2.700.000=2.970.000; 2.970.000-1.000.000=1.970.000; сумма налога будет равна 1.970.000*13%;
  • вместо имущественного вычета можно применить уменьшение суммы в размере подтвержденного дохода, например, если продавец может документально подтвердить, за какую цену он приобрел жилье, то налоговая база будет уменьшена на эту сумму: квартира куплена за 2.000.000, продается за 2.970.000, налог платится с 970.000.

То есть в первом случае сумма налога составит 256.100 рублей, а во втором — 126.100 руб.

Можно ли в случае неплатежеспособности клиента вернуть первоначальный взнос, уплаченный продавцом банку за покупателя квартиры в ипотеку, если последний написал расписку о том, что вернет эти деньги рассроченным платежом?

Здесь ситуация неоднозначна и зависит от ряда факторов. Первоначальный платеж, который был уплачен кредитному учреждению, входит в сумму возврата. Но вернут заемщику эти деньги или нет, будет зависеть от цены, за которую банк продаст ипотечную недвижимость, которую взыщут в счет долга по суду.

Если от продажи этой жилплощади останутся деньги, то избыток средств вернется клиенту, а если нет — последний еще останется должен. Дело в том, что заложенное имущество на аукционах продается сильно дешевле, чем стоит на самом деле.